Průměrné nabídkové nájemné v Praze bylo ve druhém čtvrtletí 2026 462 Kč za metr čtvereční měsíčně. U bytu 2+kk o 55 m² to vychází zhruba na 24 900 Kč měsíčně bez záloh na služby. Malé byty stojí za metr víc, velké méně a městská část posune cenu o desítky korun za metr oběma směry.
Průměrné nájemné podle dispozice (2. čtvrtletí 2026)
Nájemné se v Praze počítá za metr čtvereční, takže o ceně bytu rozhoduje velikost stejně jako dispozice. Dva druhy dat z roku 2026 dávají podobný obraz: nabídkové ceny z inzerátů na realitních portálech a širší průměry z oficiálních cenových map nájemného.
- 1+kk, přibližně 30 m²: 529 Kč/m², tedy zhruba 15 900 Kč měsíčně v nabídkových cenách za 2. čtvrtletí 2026. Cenové mapy aktualizované v květnu 2026 uvádějí celopražský průměr za 1+kk nebo 1+1 17 481 Kč.
- 2+kk, přibližně 55 m²: 452 Kč/m², zhruba 24 900 Kč měsíčně. Průměr z cenových map za 2+kk nebo 2+1: 22 977 Kč.
- 3+kk, přibližně 80 m²: 411 Kč/m², zhruba 32 900 Kč měsíčně. Průměr z cenových map za 3+kk nebo 3+1: 26 578 Kč.
Oba zdroje se liší, protože měří něco jiného. Portály zachycují nabídkové ceny bytů inzerovaných v daném čtvrtletí, mezi kterými převažují novější a lépe vybavené byty v centrálních částech. Cenové mapy průměrují širší bytový fond včetně starších bytů a dlouho běžících smluv, proto vycházejí níž. Kdo hledá byt dnes, počítá spíš s portálovými čísly.
Všechna tato čísla berte jako celopražské průměry, které stahují dolů okrajové části a starší byty. V centru a v částech kolem něj počítejte u čehokoli v dobrém stavu s výrazně vyšší cenou: například 1+kk tam podle naší zkušenosti začíná kolem 19 000 Kč měsíčně, tedy nad uvedenými průměry.
Nájemné podle městských částí (2. čtvrtletí 2026)
Nabídkové nájemné za druhé čtvrtletí 2026 řadí deset centrálních městských částí takto, vše v Kč za m² měsíčně, se změnou proti prvnímu čtvrtletí:
- Praha 7 (Letná, Holešovice): 493 Kč/m², +0,6 %, nejdražší část města.
- Praha 1 (Staré Město, Malá Strana): 490 Kč/m², −3,0 %, nejprudší pokles ze všech částí.
- Praha 2 (Vinohrady, Nové Město): 482 Kč/m², −1,8 %.
- Praha 3 (Žižkov, část Vinohrad): 480 Kč/m², +0,2 %.
- Praha 9 (Vysočany, Prosek): 468 Kč/m², +3,8 %, největší nárůst ze všech částí.
- Praha 8 (Karlín, Libeň): 465 Kč/m², −2,9 %.
- Praha 5 (Smíchov, Anděl): 461 Kč/m², +0,4 %.
- Praha 6 (Dejvice, Bubeneč): 454 Kč/m², −0,9 %.
- Praha 4 (Nusle, Podolí, Pankrác): 443 Kč/m², −2,2 %.
- Praha 10 (Vršovice, Strašnice): 442 Kč/m², −2,0 %, nejlevnější z této desítky.
Rozdíl mezi nejdražší a nejlevnější z těchto částí je 51 Kč/m², což u bytu o 55 m² dělá zhruba 2 800 Kč měsíčně. V praxi bývají rozdíly uvnitř jedné části větší než rozdíly mezi částmi: zrekonstruovaný byt v klidné ulici na Praze 10 může stát víc než unavený byt na Praze 2.
Co se s pražským nájemným dělo v roce 2026
Nájmy v Praze rostly několik čtvrtletí za sebou a v létě se zastavily:
- 1. čtvrtletí 2026: pražský průměr vzrostl mezičtvrtletně o 3,1 % na 438 Kč/m².
- 2. čtvrtletí 2026: průměr klesl o 0,9 % na 462 Kč/m², první mezičtvrtletní pokles po dlouhé řadě nárůstů.
- Meziročně podle dispozice (2. čtvrtletí 2026 proti 2. čtvrtletí 2025): 1+kk +2 %, 2+kk +14 %, 3+kk −5 %.
Analytici, kteří čtvrtletní index sestavují, čtou letní pokles jako přirozenou korekci, ne jako obrat trendu.
Náš pohled: číslo, které stojí za pozornost, je meziroční skok o 14 % u dvoupokojových bytů. O 2+kk se přetahují páry, lidé pracující z domova i malé rodiny a zároveň je to dispozice, kterou developeři staví nejčastěji, takže poptávka naráží pořád na stejnou nabídku. Větší byty zlevnily, protože lidé, kteří by si před dvěma lety 3+kk pronajali, začali znovu kupovat, když se sazby hypoték v létě 2026 usadily kolem 5,4 %.
Pro druhé pololetí 2026 umíme načrtnout jen dva scénáře. První je klidný podzim: po létě přibude nabídky, ekonomika zpomalí a nabídkové nájemné se udrží nebo klesne o další procento či dvě. Druhý je obvyklý zářijový nápor, kdy přijíždějí studenti a noví zaměstnanci a malé byty mizí během dnů. My čekáme spíš první scénář u velkých bytů a druhý u všeho do 50 m².
Co v nájemném není
Inzerované nájemné je základ. K němu připočtěte:
- Zálohy na služby: teplo, voda, služby spojené s užíváním domu a často i elektřina a plyn se platí měsíčně vedle nájmu a jednou ročně se vyúčtují. Výše záloh závisí na domě a velikosti bytu a pronajímatel ji musí uvést ve smlouvě.
- Kauce (jistota): zákon ji omezuje na trojnásobek měsíčního nájemného. V Praze jsou běžné dva nájmy, u zařízených a nových bytů tři.
- Provize: obvyklá je výše jednoho měsíčního nájemného, pokud pronájem zajišťuje realitní kancelář. Kdo ji platí, závisí na konkrétní nabídce, ptejte se před prohlídkou.
- Vybavení: nabídka sahá od holých stěn po plně zařízené byty. Zařízený 2+kk se zpravidla drží u horního okraje uvedených rozpětí.
Jak rychle byty mizí
Inzeráty na pronájem bytu zůstávaly v Česku v červenci 2026 online v průměru 23 dní a Praha byla nejrychlejším trhem v zemi. Správně naceněný 1+kk nebo 2+kk v centrální části je často pryč do týdne.
Pro nájemce to znamená přijít na prohlídku s připravenými doklady a rozhodnout se během dne. Pro pronajímatele platí opak: byt, který v tomto trhu visí v inzerci déle než čtyři týdny, je téměř vždy předražený, a snížit nájem o 1 000 Kč vyjde levněji než měsíc neobsazenosti. Právě to radíme většině našich pronajímatelů: nacenit byt podle trhu hned v prvním týdnu.
Jak číst tato čísla
Všechny částky jsou měsíční nabídkové nájemné v korunách bez záloh na služby za druhé čtvrtletí 2026, pokud není uvedeno jinak. Ceny za metr vycházejí z inzerátů na hlavních českých realitních portálech v daném čtvrtletí, takže se kloní k novějším bytům v centrálních částech. Průměry z cenových map vycházejí z oficiálních cenových map nájemného a pokrývají širší mix bytů, proto jsou nižší. Článek aktualizujeme jednou ročně. Pokud byt pronajímáte, souvisí s tímto tématem náš průvodce daněmi a nemovitostmi, a pokud byt naopak prodáváte, navazuje na něj postup prodeje bytu v Praze v sedmi krocích.
