Pražští developeři měli na konci září 2026 v nabídce přibližně 7 200 neprodaných nových bytů, nejvíc za posledních deset let. Levnější tím byty nejsou. Průměrná nabídková cena nového bytu vystoupala na 193 814 Kč za metr čtvereční, o 12 % víc než před rokem, takže byt o 55 m² dnes v průměru stojí přibližně 10,7 milionu korun.
Prodeje přitom proti loňsku klesly. Podle pravidel nabídky a poptávky by víc bytů a méně kupujících mělo znamenat nižší ceny. Na pražském trhu nových bytů to zatím přineslo hlavně větší výběr.
Nové byty v Praze ve 3. čtvrtletí 2026 v číslech
Čtvrtletní data, která o pražském trhu nových bytů sestavují největší developeři, ukazují za 3. čtvrtletí 2026 tento obraz:
- Průměrná nabídková cena byla na konci září 193 814 Kč za m², o 3 % víc než v červnu a o 12 % víc než před rokem. Hranici 190 000 Kč překročila poprvé.
- Kupující za prodané byty platili v průměru 186 408 Kč za m², meziročně o 10 % víc.
- V nabídce bylo přibližně 7 200 volných bytů, o 12 % víc než v červnu a o 26 % víc než před rokem.
- Ve 3. čtvrtletí se prodalo 1 600 nových bytů, o 6 % méně než o rok dříve. Za prvních devět měsíců to bylo 5 350 bytů, o 11 % méně než v rekordním roce 2025. Za celý rok developeři čekají přibližně 7 000 prodaných bytů.
- Průměrný byt prodaný ve 3. čtvrtletí stál přibližně 11,8 milionu korun.
Rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou, přibližně 7 400 Kč za m², neznamená, že každý kupující dostal slevu 4 %. Nejvíc bytů se prodává v levnějších částech města, hlavně na Praze 9 a 10, což průměr prodejních cen stahuje dolů.
Co ukazuje inzerce
Čísla developerů jsme 25. října 2026 porovnali s inzercí na největším českém realitním portálu. V Praze na něm bylo inzerováno 2 201 nových bytů a bytů ve výstavbě, tedy necelá třetina celé nabídky. U 1 937 inzerátů s úplnou cenou vychází průměr 193 397 Kč za m², prakticky stejně jako v datech developerů. Polovina těchto bytů stojí víc než 11,5 milionu korun a typický inzerovaný byt má 60 m².
Slevy inzeráty téměř nenabízejí. Označení snížené ceny mělo jen 27 z nich, přibližně 1,4 %. Za 6 milionů korun nebo méně jsme našli 88 nových bytů, z toho 81 dispozice 1+kk s typickou plochou 29 m². Co se v Praze za tuto částku dá koupit, rozebíráme v článku co v Praze koupíte za 6 milionů.
Přibližně každý desátý inzerát nového bytu uvádí cenu pod 100 000 Kč za m². U velké většiny z nich jde o družstevní byty, u kterých inzerát ukazuje jen částku placenou předem, zatímco zbytek kupující splácí přes družstvo. Skutečná cena bytu je pak výrazně vyšší, proto se vždy ptejte na celkovou cenu, výši úvěru družstva a měsíční splátku. Rozdíl mezi družstevním bytem a osobním vlastnictvím vysvětlujeme v článku družstevní byt vs. osobní vlastnictví.
Prodeje klesly, ceny ne
Kupující zbrzdily hlavně dražší hypotéky. Průměrná nabízená sazba byla v březnu 2026 4,89 %, v říjnu už 5,79 %. Sazby, které lidé skutečně podepisovali, byly v září v průměru přibližně 5,1 %. Od dubna 2026 navíc platí přísnější pravidla pro investiční hypotéky, která se obvykle týkají třetí a další nemovitosti.
Modelový příklad, ne předpověď: byt o 55 m² za průměrnou nabídkovou cenu 10,66 milionu korun s hypotékou na 80 % ceny, tedy 8,53 milionu na 30 let. Při sazbě 5,79 % vychází splátka přibližně na 50 000 Kč měsíčně, při březnových 4,89 % to bylo přibližně 45 200 Kč. Kupující k tomu potřebuje přibližně 2,1 milionu korun vlastních peněz a další vedlejší náklady, které shrnujeme v přehledu kolik stojí byt v Praze v roce 2026.
Poptávka přesto zůstává silná. Ve 3. čtvrtletí se prodalo víc bytů, než je dlouhodobý průměr přibližně 1 500 bytů za čtvrtletí, a stalo se to už jedenácté čtvrtletí za sebou. Za devět měsíců letošního roku se prodalo přibližně o 20 % víc bytů, než je za stejné období průměr posledních deseti let. Developeři tedy prodávají méně než v rekordním roce, ale pořád víc než obvykle, a nemají důvod ceny plošně snižovat. Zásadní obrat cen v blízké době nečekají ani oni sami.
Proč víc bytů zatím neznamená nižší ceny
Číslo 7 200 bytů zní vysoko, ale při letošním tempu prodejů by stávající nabídka vystačila přibližně na rok. Praha navíc dlouhodobě povoluje méně bytů, než potřebuje. Podle městských plánovačů by měla povolovat a stavět nejméně 10 000 nových bytů ročně, a tolik bytů za posledních 20 let nepovolila ani jednou. Od ledna do srpna 2026 stavební úřady povolily 4 848 bytů v bytových domech, o 27 % víc než o rok dříve.
Rozestavěných bytů je přitom rekordně mnoho. V polovině roku 2026 se v Praze stavělo 23 300 bytů, o 43 % víc než před rokem a nejvíc od roku 2010, kdy se tento údaj sleduje. Jen v 1. pololetí developeři zahájili stavbu 6 520 bytů, víc než v kterémkoli pololetí předtím.
Tyto byty budou postupně přicházet na trh v příštích letech a z toho plynou dva možné scénáře. Pokud hypotéky zůstanou drahé a prodeje se nevrátí, budou developeři o kupující víc soutěžit, nejdřív bonusy a slevami u větších a dražších bytů a u projektů v méně žádaných lokalitách. Pokud se sazby přes zimu ustálí a kupující se na jaře 2027 vrátí, trh dnešní nabídku vstřebá a ceny porostou dál. Žádný z těchto scénářů není jistý.
Kde a jaké nové byty se prodávají
Přibližně tři čtvrtiny prodejů ve 3. čtvrtletí připadly na Prahu 5, 8, 9 a 10. Praha 5 a Praha 9 měly každá přibližně čtvrtinu všech prodaných bytů.
Ceny se podle městské části liší o desítky procent. Nejlevnější nové byty jsou na Praze 9 a 10, přibližně za 170 000 až 175 000 Kč za m². Praha 7 vychází přibližně na 217 000 Kč, Praha 2 na 282 000 Kč a Praha 1 na 319 000 Kč, kde se ale prodává jen málo bytů. Hranici 200 000 Kč za m² překračuje pět městských částí.
Kupující nejčastěji volí malé byty, protože mají nižší celkovou cenu a dobře se pronajímají:
- 2+kk tvořily 45 % prodejů, v průměru za přibližně 184 000 Kč za m². Typický inzerovaný nový 2+kk má 52 m² a stojí 9,6 milionu korun.
- 1+kk tvořily 27 % prodejů a jsou za metr nejdražší, přes 210 000 Kč. Typický inzerovaný nový 1+kk má 33 m² a stojí 6,8 milionu korun.
- 3+kk jsou za metr nejlevnější, přibližně za 168 000 Kč. Typický inzerovaný nový 3+kk má 80 m² a stojí 14 milionů korun.
Byty se zároveň zmenšují. Průměrný nový byt prodaný v Praze měl v 1. pololetí 2026 plochu 56,3 m², v 1. pololetí 2023 to bylo 61,9 m².
Co z toho plyne pro kupující
Využijte výběr
Se 7 200 byty v nabídce si můžete dovolit srovnávat a odejít. Neporovnávejte jen cenu za metr, ale i to, jak se v bytě bude bydlet. U menších bytů zjistěte, kam se vejde šatní skříň, pračka, kočárek nebo vysavač, jestli k bytu patří sklep a kolik plochy zabírá chodba. Dva byty o 50 m² se mohou v použitelném prostoru lišit víc, než napoví půdorys v inzerátu.
Porovnejte nový byt se starším
Starší pražské byty se ve 3. čtvrtletí 2026 nabízely přibližně za 160 000 Kč za m², nové jsou tedy přibližně o pětinu dražší. U bytu o 55 m² je to rozdíl kolem 1,9 milionu korun. Za tuto částku se dá udělat i velká rekonstrukce. Nový byt má na druhou stranu záruku, nižší spotřebu energií a často možnost dokoupit parkovací stání. Jak se mezitím mění trh se staršími byty, popisujeme v článku média začala psát o zlevňování pražských bytů.
Nečekejte slevu v inzerátu, ale ptejte se
I když developer cenu bytu snížit nechce, vyplatí se zeptat na parkovací stání nebo sklep v ceně, příspěvek na kuchyň nebo výhodnější splátkový kalendář. Hlavně u projektů, kde se byty prodávají pomaleji.
Náš pohled
Rekordní nabídku považujeme pro kupující za dobrou zprávu, i když se na cenách zatím neprojevila. Kdo kupuje byt pro sebe, má poprvé po několika letech možnost vybírat dispozici, patro a okolí, místo aby bral, co zbylo. Na výrazný pokles cen nových bytů bychom ale nesázeli. Dokud se prodeje drží nad dlouhodobým průměrem, developeři nemusí zlevňovat, a pokud se kupující na jaře vrátí, nabídka se rychle zmenší.
U investičních bytů jsme opatrnější. Malé byty o 30 až 40 m² považujeme pro investici za nejlepší volbu, protože se dobře pronajímají i prodávají. Nové 1+kk jsou ale za metr nejdražší ze všech dispozic. Modelový příklad: 1+kk o 33 m² za 6,8 milionu korun a nájem přibližně 17 500 Kč měsíčně, tedy 529 Kč za m², což bylo průměrné nabídkové nájemné pražských 1+kk ve 2. čtvrtletí 2026. Hrubý výnos vychází přibližně na 3 % ročně, ještě před náklady na správu, daněmi a obdobími bez nájemníka. Pokud se výpočet bez předpokladu dalšího růstu ceny bytu nevyplatí, jde spíš o sázku na trh než o investici.
