Tři roky se o pražských bytech psalo hlavně v souvislosti s rekordními cenami. V říjnu 2026 začal ekonomický tisk psát, že pražské byty zlevňují. Ceny se zatím pohnuly jen málo, ale změna titulků je pro kupující důležitá: prodávající, kteří stále chtějí loňské ceny, začnou ustupovat, a kupující nemusí spěchat.
V říjnu 2026 se titulky otočily
Od roku 2023, kdy ceny přestaly klesat, byla typická zpráva o pražských bytech o novém rekordu. Ještě v červenci 2026 se psalo, že starší byty v Praze se poprvé nabízejí za více než 160 000 Kč za metr čtvereční.
Na začátku října 2026 se tón změnil. Ekonomický tisk začal psát, že pražské byty začínají zlevňovat, a srovnávat dnešní trh s rokem 2022, kdy ceny naposledy klesaly.
Zprávy vycházejí z inzertních dat největšího českého realitního portálu:
- Od ledna do září 2026 vzrostl počet starších bytů na prodej v Praze téměř o polovinu. Nabídka je nejvyšší od května 2023 a zhruba na úrovni srpna 2022.
- Průměrná nabídková cena staršího bytu byla nejvyšší v květnu 2026 a v září činila přibližně 159 000 Kč za m². Klesla o zhruba 600 Kč za m², tedy o méně než půl procenta.
- Rychleji se mění byty před rekonstrukcí. Jejich nabídková cena klesla z bezmála 139 000 Kč za m² v dubnu pod 136 000 Kč v září a jejich nabídka se od května zvýšila o 65 %.
Samotný pokles cen je tedy malý. Změnil se směr a změnilo se i to, co lidé čtou.
Proč jsou titulky důležitější než samotná čísla
Většina prodávajících nastavuje cenu podle toho, za kolik se podobné byty v posledním roce prodávaly nebo inzerovaly. Na rostoucím trhu to funguje. Na trhu, který se otáčí, to znamená, že mnoho prodávajících chce loňské ceny na trhu, který se mezitím posunul.
Prodávající to může nějakou dobu přehlížet. Málo prohlídek lze svést na léto a radu makléře, aby cenu snížil, na přílišnou opatrnost. Série článků o tom, že pražské byty zlevňují, se přehlíží hůř, protože ji čte i rodina, sousedé a potenciální kupující. V tu chvíli prodávající, kteří s cenou dosud nehnuli, obvykle začnou ustupovat a kupující, kteří váhali, přestanou cítit tlak.
Jde o scénář, ne o jistotu. Druhou možností je, že se hypoteční sazby přes zimu ustálí, kupující se na jaře 2027 vrátí a ceny místo poklesu jen stagnují. Ani v jednom případě se kupujícímu nevyplatí spěchat.
První část tohoto scénáře už vidíme ve vlastní praxi. Kolegové, kteří zastupují hlavně prodávající, od jara hlásí výrazně méně prohlídek i nabídek, prodávající snižují ceny a kupující vyjednávají větší slevy než před rokem.
Co za změnou stojí
Spouštěčem jsou dražší hypotéky. Průměrná nabízená sazba byla v říjnu 2026 5,79 %, zatímco v březnu 4,89 % a v říjnu 2025 4,91 %. Sazby, které lidé skutečně podepisovali, byly nižší, v srpnu 2026 přibližně 5,00 % proti 4,52 % o rok dříve, ale rostly stejným směrem.
Na jaře zdražil bankám peníze ropný šok po konfliktu na Blízkém východě. V červnu zvýšila Česká národní banka základní sazbu na 3,75 % a náklady bank na financování rostly i během podzimu. Analytici čekají, že centrální banka v listopadu zváží další zvýšení, může ale také sazby ponechat. Rychlý návrat hypoték pod 5 % téměř nikdo neočekává.
Vyšší splátky znamenají, že na loňské jarní ceny dosáhne méně kupujících. Méně kupujících znamená, že byty jsou v nabídce déle a nabídka roste. Ceny reagují až nakonec.
Srovnání s rokem 2022
Titulky srovnávají dnešek s rokem 2022 oprávněně. Tehdy se nabídka bytů v Praze během roku téměř zdvojnásobila a sazby hypoték vystoupaly z přibližně 2 % v roce 2021 nad 6 % na začátku roku 2023. Nabídkové ceny pražských bytů pak mezi jarem 2022 a začátkem roku 2023 klesly v průměru téměř o 9 % a byty s vadou ještě více. Většinu roku 2023 ceny stagnovaly a v roce 2024 začaly znovu růst.
Rok 2026 je mírnější verzí. Sazby letos vzrostly přibližně o jeden procentní bod, tehdy o čtyři, a poptávka po bydlení v Praze je stále silná: developeři ve druhém čtvrtletí 2026 prodali o 11 % více nových bytů než o rok dříve. Pořadí je ale stejné. Sazby rostou, kupující couvnou, nabídka se hromadí a ceny reagují jako poslední.
Co to znamená, pokud kupujete
Nespěchejte
Ve druhém čtvrtletí 2026 se byty, které byly v nabídce déle než tři týdny, běžně prodávaly o 7 až 12 % pod nabídkovou cenou. Po dvou měsících to bylo často o 10 až 15 % méně. Kvalitní byty se stále prodaly přibližně za čtyři týdny, byty před rekonstrukcí za více než dva měsíce. S rostoucí nabídkou se do té pomalejší skupiny dostane víc bytů.
Srovnávejte s prodeji, ne s inzeráty
Nabídková cena říká, kolik by prodávající rád dostal, a dnes často odpovídá loňskému trhu. Ceny zapsané v katastru za první pololetí 2026 činily v Praze v průměru přibližně 153 100 Kč za m², tedy zhruba o 4 až 5 % méně než průměrná nabídková cena ve druhém čtvrtletí. Obě čísla se počítají jinak, berte proto rozdíl jen orientačně. U konkrétního bytu zjistěte, za kolik se skutečně prodaly podobné byty ve stejném domě nebo ulici, jak dlouho je byt inzerovaný a zda už prodávající cenu snižoval.
Vybírejte
Když je z čeho vybírat, nemusíte slevovat z dispozice, stavu ani lokality. Vyplatí se to při pozdějším prodeji, protože byty s vadou ztrácejí hodnotu jako první.
Vyjednávejte s argumenty
Nabídka podložená skutečnými prodejními cenami, dobou, po kterou je byt v nabídce, a cenou nutných oprav má mnohem větší váhu než sleva o kulaté číslo. Po letošních podzimních titulcích jsou prodávající ochotnější naslouchat.
Mějte vyřešené financování dřív, než podáte nabídku
Sazby se mění každý měsíc, proto si nechte zpracovat aktuální nabídku banky a hlídejte platnost schválení. Jak se letošní sazby promítají do splátek, popisujeme v článku o hypotékách na dvouletém maximu. Vedlejší náklady a potřebné vlastní zdroje shrnuje přehled kolik stojí byt v Praze v roce 2026.
Náš pohled
Změnu titulků bereme jako první signál. Kvalitní byty v dobrých lokalitách se stále prodávají rychle a blízko nabídkové ceny a krach nečekáme.
Hypotéky jsou dražší než před rokem, ale nižší kupní cena to může vyvážit. Obojí navíc platí jinak dlouho: sazbu můžete po skončení fixace refinancovat, kdežto cena, kterou zaplatíte, už se nezmění.
Změnilo se to, kdo má při vyjednávání silnější pozici. Poprvé od roku 2023 mají kupující čas srovnávat, odejít od jednání a podat nižší nabídku, kterou prodávající berou vážně, a našim klientům radíme toho využít. Pokud kupujete byt pro sebe, hledejte ten, který vám vyhovuje, a vyjednávejte pevně, ale nečekejte na dno, které možná nepřijde. Pokud kupujete na investici, buďte přísnější. Kupujte jen tehdy, když se čísla vyplatí i při dnešních sazbách, a raději nechte projít deset příležitostí, než jednou přeplatit.
Pro prodávající z těchto dat plyne jednoduchá zpráva: nastavte cenu podle letošního podzimu, ne podle loňského jara. Byty se správnou cenou od prvního týdne se prodávají i dnes. Jak cenu nastavit a co prodej obnáší krok za krokem, popisujeme v návodu jak prodat byt v Praze.
