Prodej bytu v Praze má sedm kroků: příprava podkladů, nastavení ceny, inzerce a prohlídky, rezervační smlouva, kupní smlouva s úschovou, vklad do katastru a předání. Podle dat Reas.cz z jara 2026 se byt v Praze prodával v průměru 122 dní, o 24 dní rychleji než o rok dříve. K tomu připočtěte dva až tři měsíce od rezervace po peníze na účtu, pokud kupující financuje hypotékou.
Tento článek je zrcadlem našeho průvodce koupí bytu v šesti fázích. Kupující a prodávající procházejí stejnými smlouvami, jen z opačné strany stolu.
Krok 1: podklady (1 až 2 týdny)
Než byt vůbec nabídnete, potřebujete šest podkladů:
- Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví). Ukáže, zda na bytě vázne zástavní právo banky, věcné břemeno nebo exekuce. Aktuální stav si každý zájemce ověří sám v nahlížení do katastru, takže překvapení se nevyplácí.
- Nabývací titul, tedy kupní nebo darovací smlouva, kterou jste byt získali, nebo při dědění usnesení o dědictví, které vydává notář jako soudní komisař. Rozhoduje o tom, jak dlouho byt vlastníte, což je klíčové pro daň z příjmu (viz níže).
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). U bytu v bytovém domě se zpravidla používá průkaz celého domu, který má obstarat SVJ. Pokud jej SVJ ani po písemné výzvě nedodá, může vlastník bytu použít vyúčtování energií za poslední tři roky. Energetická třída musí být uvedena už v inzerátu, ne až u podpisu smlouvy. Státní energetická inspekce může za porušení uložit fyzické osobě pokutu až 50 000 Kč, podnikateli až 100 000 Kč. Nový průkaz stojí zpravidla 2 500 až 9 000 Kč a platí 10 let.
- Potvrzení SVJ o tom, jaké dluhy související se správou domu na byt přecházejí. Občanský zákoník (§ 1186) ukládá prodávajícímu toto potvrzení doložit a případné dluhy přecházejí na kupujícího, proto se na něj každý poučený kupující zeptá.
- Dokumenty domu v jednom balíku: stanovy SVJ, poslední vyúčtování služeb a půdorys bytu. Nejsou povinné, ale bez nich se prohlídky mění na výslech.
- Prohlášení vlastníka. Doporučujeme mít k dispozici i tento dokument, protože z něj vyplývá skutečná podlahová plocha bytu, tedy výměra, která má být v inzerátu i v kupní smlouvě. Plocha z původního půdorysu nebo z inzerátů sousedů se od ní často liší a rozdíl se řeší až u smlouvy, kdy je nejdražší. Prohlášení vlastníka je uloženo ve sbírce listin katastru nemovitostí: kopii vám vydá katastrální pracoviště po prokázání totožnosti, nebo si ji stáhnete online v Dálkovém přístupu ČÚZK, kde listinu dohledáte podle čísla řízení uvedeného v části D listu vlastnictví budovy. Nejrychlejší cesta bývá výbor SVJ nebo správce domu, kteří prohlášení mají založené; vlastník jednotky má právo do dokumentů SVJ nahlížet (§ 1179 občanského zákoníku).
Pokud je na bytě hypotéka, vyžádejte si u banky vyčíslení zůstatku úvěru. Zbytek dluhu se splatí přímo z úschovy kupní ceny a banka poté vydá souhlas s výmazem zástavního práva. Je to běžný scénář, jen musí být popsaný ve smlouvách od začátku.
U družstevního bytu se neprodává byt, ale členský podíl v družstvu. Katastr do procesu nevstupuje a převod je rychlejší, má ale vlastní pravidla, která popisujeme v článku o družstevním bytu a osobním vlastnictví.
Krok 2: cena
Nabídkové ceny na Sreality bývají typicky o 5 až 15 % vyšší než cena, za kterou se byt nakonec prodá. Toto číslo říká dvě věci. Cena v inzerátech sousedů není cena, za kterou prodáte. A rezerva "na vyjednávání" už v trhu je zabudovaná; kdo k ní přidá další, vypadne z filtrů kupujících úplně.
Náš názor: byt patří na trh za cenu, kterou je trh ochoten zaplatit, hned v prvním týdnu. První dva týdny inzerce přinášejí nejvíce poptávky, protože inzerát vidí všichni, kdo mají nastavené hlídací psy. Přestřelený byt tuto vlnu propásne, po dvou měsících dostane nálepku ležáku a nakonec se prodá se slevou, kterou by při realistické ceně nikdy nemusel dát.
Ještě jeden praktický důvod: většina kupujících v Praze financuje hypotékou a banka nechává byt ocenit. Když odhad nedosáhne kupní ceny, kupujícímu chybí peníze a obchod padá po týdnech vyjednávání.
Krok 3: inzerce a prohlídky (2 týdny až 3 měsíce)
Kvalitní fotografie, půdorys a úplný popis včetně energetické třídy jsou minimum. Sezónnost existuje, ale je slabší, než se traduje: jaro a podzim jsou nejsilnější, léto a prosinec nejslabší. Správně naceněný byt se prodá i v srpnu, jen s méně zájemci na prohlídkách.
Na prohlídkách mějte připravené odpovědi na výši záloh do fondu oprav, plánované opravy domu, stav rozvodů a důvod prodeje. Zájemce, který dostane přímé odpovědi, se rozhoduje rychleji.
Krok 4: rezervační smlouva (podpis do 1 až 2 týdnů od dohody)
Jakmile se se zájemcem dohodnete na ceně, podepisujete rezervační smlouvu a kupující skládá rezervační zálohu, obvykle v řádu nižších jednotek procent z ceny. Od tohoto okamžiku byt z nabídky stahujete. Smlouva stanoví termín podpisu kupní smlouvy; kupující s hypotékou bude chtít 60 dní, protože banky rychleji nepracují. Smluvní pokuta za porušení má platit pro obě strany, tedy i pro vás, pokud byste si prodej rozmysleli.
Krok 5: kupní smlouva a úschova (1 až 2 týdny)
Kupní smlouvu a smlouvu o úschově připravuje obvykle advokát, nejčastěji společně. Kupní cena jde do úschovy u advokáta, notáře nebo banky a k vám se uvolní až poté, co katastr zapíše kupujícího jako vlastníka. Pro prodávajícího je to stejná ochrana jako pro kupujícího: peníze jsou složené dřív, než se vzdáte vlastnictví.
Úschovu smí poskytovat i realitní kancelář. Toto ale v žádném případě nedoporučujeme, a to i přesto, že jsme sami realitní kancelář: úschova u advokáta, notáře nebo banky má pojistky, které úschova u realitní kanceláře nemá. Cena advokátní úschovy je smluvní, běžně začíná kolem 5 500 Kč a u vyšších částek se někdy počítá procentem z uschované částky. Kdo ji platí, je věcí dohody; většinou ji ale nese prodávající (respektive realitní kancelář, která nemovitost prodává).
Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřené, ověří je notář, Czech POINT nebo advokát.
Krok 6: vklad do katastru (kolem 30 dnů)
Návrh na vklad vlastnického práva podává na katastr obvykle advokát spolu s kupní smlouvou. Správní poplatek je 2 000 Kč, při elektronickém podání přes Portál katastru 1 600 Kč. V praxi jej obvykle platí prodávající, zákon to ale nikomu nepřikazuje, proto to má říkat kupní smlouva.
Katastr nesmí vklad povolit dříve než 20 dnů od podání návrhu. Tato lhůta chrání vlastníky před podvodnými převody a nikdo ji nezkrátí. Včetně rozhodnutí trvá vkladové řízení obvykle 21 až 30 dnů, pokud je návrh bez chyb. Po zápisu úschova uvolní peníze: nejprve bance na splacení vaší hypotéky, pokud nějaká je, zbytek vám.
Krok 7: předání (do několika dnů po zápisu)
S kupujícím podepíšete předávací protokol se stavem bytu a stavy měřidel. Podle nich se přepíší energie a vy oznámíte změnu vlastníka SVJ. Přeplatky a nedoplatky ze služeb za rok prodeje se vypořádají při ročním vyúčtování, proto má být v kupní smlouvě napsáno, jak si je strany rozdělí.
Kolik prodej stojí
Modelový příklad, ne odhad vašeho bytu: prodej za 9 000 000 Kč.
- Provize realitní kanceláře: naše sazba je obvykle 3 % z prodejní ceny včetně DPH, podle hodnoty a složitosti 2 až 5 %. Na modelovém bytu tedy 270 000 Kč. Ptejte se vždy na cenu včetně DPH.
- PENB, pokud jej dům nemá: 2 500 až 9 000 Kč.
- Advokát za kupní smlouvu a úschovu: smluvní cena, u úschovy od zhruba 5 500 až 15 000 Kč.
- Správní poplatek katastru: 2 000 Kč, respektive 1 600 Kč.
- Daň z příjmu: viz další část, u většiny prodejů vlastního bydlení je nula.
Daň z příjmu při prodeji
Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně z příjmu, pokud splníte alespoň jednu ze tří podmínek. První je časový test: 5 let vlastnictví u bytů nabytých do 31. 12. 2020 a 10 let u bytů nabytých od 1. 1. 2021. Druhou je bydliště: v bytě jste bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Třetí je použití peněz na vlastní bydlení, kterou ale musíte oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje; bez oznámení osvobození padá. Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč se navíc finančnímu úřadu oznamuje, i když se z něj nic neplatí.
Kdo žádnou podmínku nesplní, daní rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou po odečtení výdajů, mezi které patří i provize. Sazba je 15 % a nad základ 1 762 812 Kč za rok 2026 pak 23 %. Podrobněji se daním věnujeme v průvodci daněmi kolem nemovitostí.
Prodej bytu s nájemníkem
Nájemní smlouva prodejem nezaniká: kupující vstupuje do práv a povinností pronajímatele (§ 2221 občanského zákoníku). Byt s nájemníkem tedy oslovuje užší okruh kupujících, hlavně investory, a vlastní bydlení si v něm nikdo nekoupí. Souhlas nájemníka k prodeji nepotřebujete, ale poctivé je mu prodej oznámit včas a domluvit se s ním na prohlídkách; průběh prodeje tím uspíšíte více než čímkoli jiným.
Časová osa v kostce
- Podklady: 1 až 2 týdny
- Nastavení ceny: součást přípravy
- Inzerce a prohlídky: 2 týdny až 3 měsíce
- Rezervační smlouva: 1 až 2 týdny
- Kupní smlouva a úschova: 1 až 2 týdny
- Vkladové řízení: kolem 30 dnů
- Předání: do několika dnů po zápisu
Od rozhodnutí prodat po peníze na účtu počítejte se čtyřmi až šesti měsíci. Dvě čekání nezkrátíte: banku kupujícího a katastr. Jediné, co ovlivníte, je délka inzerce, a tu rozhoduje cena v prvním týdnu.
Náš pohled
Většina prodejů, které se táhnou, má stejnou příčinu: cena stanovená podle inzerátů sousedů, ne podle toho, za kolik se v domě a okolí skutečně prodalo. Radíme prodávajícím vycházet z realizovaných cen z katastru, nacenit byt tak, aby první vlna zájemců přišla, a vyjednávat z pozice, kdy máte dva vážné zájemce místo jednoho. Druhá nejčastější chyba je podepsat rezervační smlouvu, která váže jen kupujícího, nebo naopak jen vás. Smlouvy na obou stranách si nechte přečíst dřív, než je podepíšete, u prodeje stejně jako u koupě.
