Vlastnictví nemovitosti v Praze nebo kdekoli jinde v České republice je důležitý krok, ať už se stěhujete, nebo investujete. Vlastnictví nemovitosti však přináší daňové povinnosti. Porozumění pravidlům pro daně z nemovitostí je klíčové pro efektivní správu vaší nemovitosti. Pokud vlastníte nebo plánujete vlastnit nemovitost v České republice, zde jsou daně, které se mohou uplatnit:
Daň z nemovitosti – Všichni vlastníci
Daň z příjmu, místní poplatky a DPH – Krátkodobé pronájmy
Pojďme se podívat na konkrétní daňové povinnosti, které se vás mohou týkat. I když se tento článek může zdát podrobný, většina vlastníků nemovitostí si může oddechnout – pokud pouze vlastníte a nepronajímáte ani neprodáváte, týká se vás pouze sekce o dani z nemovitosti.
Daň z nabytí nemovitosti již neexistuje
Poznámka: stále můžete najít články zmiňující daň z nabytí nemovitosti, která kdysi činila 4 % kupní ceny nemovitosti v České republice. Nicméně, k datu psaní tohoto článku v březnu 2025, tato daň již neexistuje. Byla zrušena v roce 2020 a zatím není v plánu její obnovení. Nyní se pojďme podívat na daně, které se opravdu uplatní.
Daň z nemovitosti (Daň z nemovitých věcí)
Kdo?
Pokud vlastníte nemovitost kdekoli v České republice – ať už jde o dům, byt nebo pozemek – jste povinni platit roční daň z nemovitosti. Oficiálně nazývána 'daň z nemovitých věcí,' vztahuje se prakticky na cokoli, co je zapsáno v katastru nemovitostí.
Kdy?
Přiznání k dani z nemovitosti musíte podat do 31. ledna roku následujícího po nabytí. Například, pokud koupíte byt nebo dům v roce 2025, termín je 31. ledna 2026.
Platba závisí na částce. Pokud je nižší než 5 000 Kč – což platí pro většinu nemovitostí – je splatná do 31. května. Pokud přesahuje 5 000 Kč, rozdělí se na dvě stejné splátky: 31. května a 30. listopadu.
Jak podat přiznání k dani z nemovitých věcí?
V případě daně z nemovitosti podáváte pouze jedno přiznání, a to po nabytí nemovitosti. Pokud koupíte byt v roce 2025, podejte jej do 31. ledna 2026 – a tím to končí, pokud nenastanou významné změny. Opětovné podání je potřeba pouze při významných změnách, jako je změna výměry nebo nová výstavba.
Nejjednodušší způsob podání je online na mojedane.cz. Přihlaste se bankovním ID nebo Datovou schránkou a postupujte podle jejich průvodce. Bez bankovního ID či DS použijte průvodce na adisspr.mfcr.cz/pmd/epo/formulare, nebo si stáhněte formulář a vyplňte jej. Odevzdejte online, poštou nebo osobně na finančním úřadu.
Pokud přiznání vyplňujete a nemáte s tím zkušeosti, může být orientace někdy poněkud složitá. Dobrý realitní makléř, který vám nemovitosti prodal, vám s vyplněním pomůže. Pokud máte svého vlastního makléře jakožto kupující, je to obvykle součástí jeho služeb. V ostatních případech nás kontaktujte – můžeme vám pomoci přiznání podat.
Jak daň zaplatit?
Po podání vám finanční úřad zašle roční platební výměr s platebními údaji. Kdy jej pošle záleží na konkrétním finančním úřadu, obvykle nepřijde později než začátkem května. Tento platební výměr vám pak bude chodit automaticky každý rok. Nejčastější metodou platby je bankovní převod, i když můžete platit také osobně na finančním úřadu.
Kolik činí daň?
Daň z nemovitosti v České republice patří mezi nejnižší na světě. Pro většinu pražských vlastníků – pokud nevlastníte celý bytový dům nebo luxusní byt o rozloze 1 000 m² – očekávejte roční účet 850–2 500 Kč. Sazby se v roce 2024 mírně zvýšily, a přestože se diskutuje o dalším zvyšování, žádné změny nejsou schváleny.
Co když svou nemovitost prodám?
Pokud prodáte svou nemovitost, musíte informovat finanční úřad do 31. ledna následujícího roku. Například prodej v roce 2025 vyžaduje oznámení do 31. ledna 2026. Není potřeba žádný formální dokument – stačí dopis identifikující nemovitost a potvrzující, že již nejste vlastníkem. Odevzdejte jej přes mojedane.cz (s českým bankovním ID nebo Datovou schránkou), poštou nebo osobně. Dobrý makléř vám s tímto krokem vždy pomůže.
Daň z příjmu – Pronajímatelé
Kdo?
Pokud vlastníte nemovitost v Praze nebo jinde v České republice a pronajímáte ji, jste povinni platit daň z příjmu z vašeho příjmu z pronájmu. Váš pracovní status – ať už jste zaměstnaní, samostatně výdělečně činní, nebo pracujete mimo Českou republiku – na to nemá vliv. Existují následující výjimky: pokud váš celkový roční příjem nepřesahuje 50 000 Kč, nebo pokud jste zaměstnáni v České republice a váš příjem mimo zaměstnání, například z pronájmu, je nižší než 20 000 Kč, jste osvobozeni od daně z příjmu a nemusíte podávat přiznání.
Kdy?
V závislosti na způsobu podání přiznání musí být podáno:
- Běžná přiznání: Do prvního pracovního dne po 31. březnu. Pro příjem z roku 2024 to je úterý 1. dubna 2025.
- Elektronická přiznání: Do prvního pracovního dne po 30. dubnu – obvykle 2. května, protože 1. květen je svátek. Pro příjem z roku 2024 je to 2. května 2025. Doporučujeme využít této možnosti, pokud nevyužíváte služeb daňového poradce.
- Přiznání podaná daňovým poradcem: Do prvního pracovního dne po 30. červnu – úterý 1. července 2025 pro příjem z roku 2024. Plná moc musí být předem podána na finanční úřad.
Platba daně je splatná ve stejný den jako termín pro podání přiznání.
Jak podat daňové přiznání?
Daňové přiznání můžete podat elektronicky přes mojedane.cz, které nabízí průvodce, nebo si stáhnout formulář z adisspr.mfcr.cz/pmd/epo/formulare. Podání není úplně jednoduché - doporučujeme najmout profesionála.
Jak zaplatit daň z příjmu?
Nejjednodušší způsob, jak zaplatit daň z příjmu v České republice, je přes online portál na https://adisspr.mfcr.cz/pmd/platba. Tento web vám umožní vyplnit formulář a vygenerovat QR kód pro platbu.
Zde je postup:
- Druh příjmu: Pokud jste jednotlivec podávající daňové přiznání, Vyberte 'Daň z příjmu osob podávajících přiznání'.
- Místo finančního úřadu: Zadejte kraj (region), kde jste podali daňové přiznání. Například, pokud je vaše nemovitost v Praze, vyberte 'Praha'. Obvykle to odpovídá umístění vaší daněné nemovitosti nebo bydlišti v Česku.
- Částka: Zadejte přesnou částku vypočtenou ve vašem daňovém přiznání. Dvakrát si ji zkontrolujte, aby byla přesná.
- Variabilní symbol: Pokud máte DIČ, jako variabilní symbol použijte DIČ. Pokud ne, použijte jako variabilní symbol své rodné číslo bez lomítka.
Kolik činí daň?
Daň vychází z vašeho daňového základu, který se vypočítá jako:
Čistý příjem - Výdaje = Daňový základ
Čistý příjem je nájemné vybrané v předchozím roce (např. 2024 pro daňové přiznání podané v roce 2025). Pokud účtujete nájemníkům energie (voda, topení atd.) zvlášť, nezapočítavejte je. Pokud jsou zálohy na energie paušální bez vyúčtování, jsou zdanitelné spolu s nájemným. Abyste se tomuto vyhli, vaše nájemní smlouva by měla jasně oddělit částky za nájem a energie.
Výdaje: Dvě možnosti:
- Paušální výdaje: Odečtěte 30 % svého příjmu z pronájmu a zbytek zdaníte. Jednoduché, ale většinou na daních zaplatíte více.
- Skutečné výdaje: Odečítáte konkrétní náklady a tím snižujete svůj daňový základ, často na nulu. Způsobilé výdaje zahrnují:
- Odpisy
- Poplatky realitnímu makléřii
- Úroky z hypotéky
- Náklady na vybavení nemovitosti (nábytek, lednička atd.)
- Opravy a údržba
- Pojištění nemovitosti
- Daň z nemovitosti
- Náklady na auto (pokud jsou spojené s nemovitostí)
- Další související náklady
Odpisy jsou největší úsporou na daních. U nemovitosti za 8 milionů Kč s použitím zrychlených odpisů můžete v druhém roce odečíst přes 500 000 Kč, čímž můžete potenciálně snížit svou daň na nulu. Odpisy se každoročně snižují, takže se často vyplatí nemovitost po přibližně 10 letech prodat a začít s novou nemovitostí.
Pokud pronajímáte nemovitost jako fyzická osoba (nikoli právnická osoba) a pokud váš daňový základ nepřesahuje 1 582 812 Kč (v roce 2024, tato částka se každý rok mění), vaše sazba daně z příjmu bude 15 %. Vše nad tuto částku je zdaněno 23 %.
Daňový základ * 0,15 = daň z příjmu
Vysvětlíme to na příkladu: koupili jste byt v Praze za 8 milionů Kč v roce 2024 a začali jej pronajímat v roce 2025 za 20 000 Kč měsíčně + energie. V roce 2025 činily vaše výdaje 20 000 Kč za realitního makléře, který vám našel nájemníka, 20 000 Kč úroky z hypotéky, 5 000 Kč za drobné opravy v bytě a 1 500 Kč za daň z nemovitosti.
Čistý příjem: 20 000 * 12 = 240 000 Kč
Výdaje při paušálu: 30 % z 240 000 = 72 000 Kč
Daňový základ při paušálu: 240 000 - 72 000 = 168 000 Kč
Daň z příjmu při paušálu: 168 000 * 0,15 = 25 200 Kč
Výdaje při skutečných výdajích: 20 000 (makléř) + 20 000 (úroky z hypotéky) + 5 000 (opravy) + 1 500 (daň z nemovitosti) + 515 000 (zrychlené odpisy) = 561 500 Kč
Daňový základ při skutečných výdajích: 240 000 - 561 500 = -321 500 Kč
Daň z příjmu při skutečných výdajích: 0 Kč (nemůže být záporná)
Vezměte prosím na vědomí, že jde o záměrně zjednodušený příklad použitý pouze k ilustraci rozdílů mezi paušálními a skutečnými výdaji. Čísla přesně neodpovídají reálným případům. Mějte také na paměti, že daňová ztráta má další důsledky.
Daň z příjmu – Prodávající
Kdo?
Pokud prodáte svou nemovitost se ziskem – což znamená, že prodejní cena převyšuje vaše pořizovací náklady plus výdaje – jste povinni platit daň z příjmu z tohoto zisku.
Kdy?
Svůj zisk musíte deklarovat v prvním daňovém přiznání po prodeji nemovitosti. Například, pokud prodáte v roce 2025, nahlaste to do termínu podání v roce 2026.
Používá se stejný formulář jako pro příjem z pronájmu – termíny odpovídají těm uvedeným výše v sekci o příjmu z pronájmu.
Jak podat daňové přiznání?
Proces podání je stejný jako pro příjem z pronájmu. Viz sekce 'Daň z příjmu pro pronajímatele' výše pro podrobnosti o podání přes mojedane.cz, stažení formulářů nebo použití profesionála – stejné kroky platí zde.
Jak zaplatit daň z příjmu?
Platba probíhá stejným procesem jako u daně z příjmu z pronájmu. Viz sekce Daň z příjmu – Pronajímatelé výše pro podrobnosti o termínech a metodách, které zde platí stejně.
Kolik činí daň?
Daň, kterou dlužíte, se vypočítá na základě vašeho daňového základu, což je jednoduše váš příjem mínus výdaje. Příjem označuje částku, kterou obdržíte z prodeje nemovitosti. Výdaje naopak začínají původní kupní cenou nemovitosti a mohou zahrnovat další náklady, jako jsou právní poplatky, odhady, opravy, technické vylepšení, provize realitnímu makléři a další.
Pokud prodáváte nemovitost jako fyzická osoba (nikoli právnická osoba), vaše sazba daně z příjmu bude 15 % na daňový základ až do určité hranice. Pro nemovitost prodanou v roce 2024 je jakákoli částka přesahující 1 582 812 Kč (částka, která se každý rok upravuje) zdaněna 23 %.
Vysvětleme si to na příkladu: Představte si, že jste koupili byt v Praze za 5 milionů Kč v roce 2021 a nepoužívali jste jej jako své hlavní bydliště. V roce 2024 jej prodáte za 8 milionů Kč. Během té doby jste zaplatili 380 000 Kč za poplatky realitnímu makléři a utratili 250 000 Kč za rekonstrukci kuchyně. Takto funguje daň:
Příjem: 8 000 000 Kč (prodejní cena)
Výdaje: 5 000 000 (kupní cena) + 380 000 (poplatek makléři) + 250 000 (rekonstrukce) = 5 630 000 Kč
Daňový základ: 8 000 000 - 5 630 000 = 2 370 000 Kč
Daň z příjmu 2024:
- 15 % z 1 582 812 Kč = 237 421,80 Kč
- 23 % ze zbývajících 787 188 Kč (2 370 000 - 1 582 812) = 181 053,24 Kč
- Celková daň: 237 421,80 + 181 053,24 = 418 475 Kč (zaokrouhleno pro jednoduchost)
Mějte na paměti, že jde o zjednodušený příklad, který nezohledňuje skutečné výdaje.
Kdy jsem osvobozen od daně?
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti nemusíte platit, pokud jsou splněny určité podmínky:
- Osvobození z důvodu bydliště: Pokud jste v bytě nebo domě bydleli jako ve svém hlavním bydlišti po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.
- Osvobození z důvodu doby vlastnictví:
- Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 jste osvobozeni od daně z příjmu, pokud jste nemovitost vlastnili nejméně 5 let v době prodeje, za předpokladu, že jste v ní nebydleli.
- Pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021 se osvobození uplatňuje po 10 letech vlastnictví, pokud jste v nemovitosti nebydleli.
- Osvobození z důvodu reinvestice do vlastního bydlení: Daňi se můžete také vyhnout, pokud reinvestujete výtěžek z prodeje do bydlení pro své vlastní potřeby, za těchto podmínek:
- Prostředky musí být použity na pořízení nemovitosti pro vaše osobní bydlení do konce daňového roku následujícího po roce, kdy jste peníze obdrželi.
- Alternativně můžete použít částku rovnající se výtěžku pro své bytové potřeby před prodejem, ale ne dříve než v daňovém roce bezprostředně předcházejícím roku prodeje.
- Pro uplatnění tohoto osvobození musíte informovat svůj daňový úřad o výtěžku z prodeje podáním formálního oznámení.
Splnění kterékoli z těchto kritérií vás může zachránit před placením daně z příjmu z prodeje nemovitosti – plánujte tedy odpovídajícím způsobem, abyste minimalizovali své daně!
Daň z příjmu, místní poplatky a DPH – Krátkodobé pronájmy
V České republice je provozování krátkodobých pronájmů, jako je Airbnb, obecně považováno za formu ubytovacích služeb. V důsledku toho obvykle potřebujete získat živnostenský list, vést účetnictví a splnit řadu právních povinností. Navíc jsou aktuálně zaváděny nové regulace, které by mohly významně přetvořit trh s krátkodobými pronájmy – například omezení počtu nocí, kdy můžete svou nemovitost pronajímat každý rok – takže je dobré pravidelně sledovat, jak se tyto změny vyvíjejí.
Daň z příjmu
Pro podrobnosti o výpočtu a podání daně z příjmu za krátkodobé pronájmy platí podobná pravidla jako pro pronajímatele – podívejte se do sekce o pronajímatelích v tomto článku pro více informací.
Daň z přidané hodnoty (DPH)
Pokud váš celkový obrat ze všech podnikatelských aktivit v České republice – včetně krátkodobých pronájmů – přesáhne 2 000 000 Kč během jakýchkoli po sobě jdoucích 12 měsíců, musíte se zaregistrovat k DPH. Aktuální sazba DPH pro ubytovací služby je 12 %. Registrace zahrnuje podání samostatného formuláře a platby lze často provádět na splátky. Podrobnosti o DPH přesahují rozsah tohoto článku, pro specifika nás kontaktujte nebo se obraťte na svého daňového poradce.
Místní poplatky
V některých oblastech Prahy a dalších českých měst jsou hostitelé krátkodobých pronájmů povinni platit místní poplatky za ubytování. Například:
- V Praze 1 činí poplatek 50 Kč za osobu a noc pro pobyty do 60 dní.
- Jiné regiony mohou mít odlišné sazby nebo pravidla, takže vždy zkontrolujte regulace specifické pro umístění vaší nemovitosti.
Platba těchto poplatků může vyžadovat vyplnění formuláře. Pro nejnovější podrobnosti kontaktujte svůj místní obecní úřad.
Potřebujete konkrétní radu?
Máte otázky ohledně daní z nemovitostí nebo jedinečnou situaci? Jsme tu, abychom vám pomohli! Kontaktujte nás pro personalizované poradenství, pomoc s podáním daňových přiznání nebo odbornou podporu přizpůsobenou vašim potřebám. Navíc, pokud využijete našich služeb jakožto realitních makléřů pro prodej, koupi či pronájem, naše komplexní právní a daňové poradenské služby jsou zahrnuty v našem poplatku – bez dodatečných nákladů. Kontaktujte nás prostřednictvím formuláře níže.
