Pokud chcete bydlet ve zcela nové čtvrti, jsou části Vysočan podle nás momentálně jednou z nejlepších možností v Praze. Na místě bývalých továren tu za posledních dvacet let vyrostly tisíce nových bytů s novými parky, hřišti i základní školou a další přibývají. Vysočany ale dlouho platily za dělnickou čtvrť a v některých místech jí pořád jsou: starší části je potřeba posuzovat ulici po ulici a dům po domě.
Jak se ve Vysočanech bydlí
Katastrální území Vysočany má rozlohu přibližně 6 km² a při sčítání v roce 2021 tu žilo 17 465 lidí. Čtvrť vyrostla kolem továren: v roce 1835 tu vznikl cukrovar, v roce 1896 Kolbenova elektrotechnická továrna, z níž se později stalo ČKD, výrobce lokomotiv pro celý východní blok. Městem se Vysočany staly v roce 1902, součástí Prahy v roce 1922. Za prací do továren se sem stěhovaly rodiny z okolí a stavěly si dělnické kolonie. Po většinu 20. století byly Vysočany známé spíš kouřem, kolejišti a výrobními halami než bydlením.
Po roce 1990 se těžký průmysl utlumil a haly zůstaly prázdné. Od poloviny nultých let je postupně nahrazuje bydlení. První nová čtvrť, Nová Harfa, se začala stavět v roce 2005, a na bývalém areálu ČKD podél Kolbenovy ulice teď vznikají další tisíce bytů.
Výsledkem je čtvrť kontrastů. Nové části vypadají jako moderní evropské město: bytové domy kolem zelených vnitrobloků, nové ulice, hřiště a kavárny v parteru. Pár minut pěšky od nich najdete prvorepublikové činžáky, paneláky ze 70. let, malé rodinné domy, sklady i zachované tovární haly. Některé z těchto ulic jsou příjemné, jiné jsou pořád zanedbané.
Části Vysočan
Podle naší zkušenosti se Vysočany dělí na pět obytných částí. Kvůli novým čtvrtím sem lidé jezdí nejčastěji, starší části vyžadují mnohem víc opatrnosti.
Nové Vysočany: bývalý areál ČKD podél Kolbenovy
Mezi stanicemi metra Vysočanská a Kolbenova, zhruba mezi ulicemi Kolbenova, Freyova, Poděbradská a Kbelská, vzniklo nebo vzniká na pozemcích bývalého ČKD několik tisíc bytů. Jen největší projekt počítá přibližně s 5 000 byty během zhruba deseti let a stavět se tu bude nejméně do roku 2029. Nové ulice dostávají to, co rodiny potřebují: novou základní školu Elektra, park Zahrádky mezi Kolbenovou a Poděbradskou, který má podle nás nejlepší bezplatné dětské hřiště v Praze a dál se rozšiřuje, a odpočinkovou zónu podél Rokytky. Daní za to je, že příštích několik let budete bydlet vedle stavenišť.
Nová Harfa u O2 areny
První nová čtvrť, stavěná od roku 2005, s přibližně 2 000 byty mezi Českomoravskou a Poděbradskou. Je hotová a zabydlená: stromy povyrostly, hřiště i park jsou na svém místě a O2 arena, dvě nákupní centra a stanice metra Českomoravská jsou kousek. Po trase bývalé železnice vede podél Rokytky cyklostezka. Pokud chcete novou čtvrť, která už je dostavěná, začněte tady.
Staré Vysočany kolem náměstí OSN
Původní centrum města kolem stanice metra Vysočanská a náměstí OSN. Obchody, služby i doprava jsou tu po ruce. Zástavba je smíšená: prvorepublikové činžáky, poválečné domy a novější proluky vedle sebe. Dělnická minulost je tu vidět nejvíc a ceny jsou nižší.
Severní svah: Podviní a směrem na Prosek
Ulice, které stoupají od Rokytky k Proseku, kolem Na Jetelce, Odkolkovy a Nad Krocínkou, patří k nejklidnějším ve Vysočanech. Názvy jako Na vysočanských vinicích připomínají vinice, které kdysi pokrývaly svah. Stojí tu vedle sebe rodinné domy, menší bytové domy a několik nových projektů. Park Podviní pod svahem má rybníčky, můstky přes potok a hřiště ve tvaru kamenného hradu.
Jihozápad směrem k Žižkovu
Starší ulice kolem Spojovací, Malletovy a Novovysočanské ve svahu pod Žižkovem mají převážně prvorepublikovou a poválečnou zástavbu, kolem jsou zelené svahy a zahrádky. Ceny bývají nižší než v nových čtvrtích a kvalita se dům od domu hodně liší.
Severovýchodní cíp Vysočan směrem k Letňanům tvoří hlavně průmysl, sklady a železnice a bydlení je tu velmi málo.
Jak posuzovat starší části
Ve starších částech Vysočan narazíte téměř na jakýkoli typ domu a ne každý je dobrý. Dívejte se, o jaký dům jde (solidní prvorepublikový činžák, panelák, přestavěná průmyslová budova, proluka z 90. let) a jak se o něj vlastníci starají. Stejnou pozornost věnujte atmosféře ulice: pořád tu jsou ulice, které bychom nedoporučili, někdy jen pár set metrů od nového projektu.
Pokud si u konkrétní ulice nebo domu nejste jistí, ozvěte se nám. Obvykle vám umíme říct hned, jak na tom jsou.
Bezpečnost
Vysočany jsou bezpečné, stejně jako zbytek Prahy, a nové čtvrti jsou plné rodin s dětmi. Liší se hlavně atmosféra jednotlivých ulic, jak popisujeme výše. Než koupíte, projděte si ulici nejen ve dne, ale i večer.
Parky a zeleň
Zeleň patří k silným stránkám Vysočan. Největší je park Podviní podél Rokytky, z větší části na libeňské straně. Podél Rokytky vede přes celou čtvrť cyklostezka a pěší trasa. Park Zahrádky mezi Kolbenovou a Poděbradskou má podle nás nejlepší bezplatné dětské hřiště v Praze. Jeho středem je prolézací hrad s vysokými věžemi a tobogány, kolem jsou lanová hřiště pro menší i větší děti, zapuštěná trampolína a houpačky pro nejmenší, k tomu kiosek se záchody a cesty podél Rokytky. Park roste spolu s novou čtvrtí a nové projekty mají vlastní vnitrobloky a hřiště. O kus dál jsou na kole dosažitelné přírodní park Smetanka a svahy směrem k Proseku.
Rodiny: školy a školky
Základní škola Elektra, otevřená v roce 2023, má 800 míst, mateřskou školu pro 78 dětí, tělocvičnu a sportoviště na střeše. Je jednou z mála nových škol, které Praha od 90. let postavila, a Praha 9 chystá na sousedním pozemku další. Veřejné základní školy přijímají děti podle spádovosti a trvalého pobytu, takže si ověřte, ke které škole konkrétní ulice patří.
Tam, kde naráz přibudou tisíce bytů, může být několik let nedostatek míst ve školkách. Pokud máte malé děti, zeptejte se na kapacitu místních školek dřív, než koupíte.
Hluk, stavby a povodně
Hlavním zdrojem hluku jsou rušné silnice (Kolbenova, Poděbradská, Kbelská a Českomoravská), železniční tratě, které čtvrtí procházejí, koncerty a akce v O2 areně a v Nových Vysočanech také výstavba, která bude ještě několik let pokračovat. Před koupí si zjistěte, co se chystá na okolních pozemcích: dnešní výhled na prázdnou parcelu může být zítra výhledem na další dům.
Níže položené ulice podél Rokytky leží v jejím záplavovém území. Od povodní v roce 2002 chrání ústí Rokytky protipovodňová vrata, která brání zatopení dolní Libně. U konkrétního domu ale vždy zkontrolujte mapu záplavových území.
Doprava a parkování
Vysočany protíná metro B se třemi stanicemi: Českomoravská, Vysočanská a Kolbenova. Z Vysočanské je to pět stanic na Florenc a sedm na Můstek. Hlavními ulicemi jezdí tramvaje a vlaky staví ve stanicích Praha-Vysočany a Praha-Libeň.
Parkování je jednodušší než ve vnitřní Praze. Celá Praha 9 je zónou placeného stání a rezidentní oprávnění stojí v roce 2026 600 Kč ročně na první auto. Většina nových domů má vlastní garáže, stání se obvykle kupuje zvlášť.
Novostavba, nebo starší byt: co prověřit před koupí
Koupě nového bytu tu obvykle znamená koupi od developera, často ještě před dokončením domu:
- Pečlivě si přečtěte smlouvu. Byty ve výstavbě se obvykle kupují na smlouvu o smlouvě budoucí kupní s platbami rozloženými podle průběhu stavby. Zkontrolujte termín dokončení, co se stane při jeho posunu a co přesně cena zahrnuje.
- Podívejte se na dokončené domy stejného developera v okolí a na to, jak stárnou.
- Při předání zapište každou vadu do předávacího protokolu. Drobné vady jsou u novostaveb běžné, důležité je, aby byly zapsané.
- Zeptejte se na měsíční náklady: fond oprav, správu domu a poplatky za společné prostory a garáže.
U staršího bytu platí vše, co jsme napsali o domě a ulici, a k tomu běžné kontroly: fond oprav, zápisy ze shromáždění SVJ a to, zda je byt opravdu bytem. Přestavěné průmyslové budovy a lofty bývají v katastru zapsané jako nebytové prostory, což může zkomplikovat hypotéku i pozdější prodej. Celý postup od rezervace po předání popisujeme v článku o tom, jak probíhá koupě bytu v Praze.
Kolik to stojí
Byty v Praze 9 se v prvním pololetí 2026 prodávaly v průměru za 146 600 Kč za m² podle kupních smluv zapsaných v katastru, o 6,0 % dráž než ve druhém pololetí 2025. Nové byty v Praze 9 se ve druhém čtvrtletí 2026 nabízely v průměru přibližně za 171 000 Kč za m². Nabídkové nájemné v Praze 9 bylo ve druhém čtvrtletí 2026 v průměru 468 Kč za m² měsíčně, o 3,8 % víc než v předchozím čtvrtletí, což byl největší nárůst ze všech vnitřních městských částí. Nový byt 2+kk o 55 m² tak vyjde přibližně na 9,4 milionu korun a pronajmout se dá přibližně za 25 700 Kč měsíčně bez energií.
Podrobnosti najdete v článcích o tom, kolik stojí byt v Praze v roce 2026, a o průměrném nájemném podle městských částí.
Náš pohled
Pro investory
Vysočany se hodí pro investory, kteří chtějí novostavbu s rozumným výnosem. Jako modelový příklad: nový byt 2+kk koupený za průměrnou cenu novostaveb v Praze 9 a pronajatý za průměrné nájemné Prahy 9 vynese hrubý výnos přibližně 3,3 % před náklady. To je víc než v prestižních vnitřních čtvrtích a dostanete k tomu byt s výtahem, balkonem, nízkými náklady na energie a obvykle i s garážovým stáním, v městské části, kde nájmy ve druhém čtvrtletí 2026 rostly nejrychleji ze všech vnitřních částí Prahy.
Platí naše obvyklá pravidla. Investorům radíme nekupovat nic nad přibližně 60 m², pokud k tomu nemají konkrétní důvod, a kdo počítá s prodejem zhruba za deset let, udělá nejlépe s bytem 1+kk o 30 až 40 m². Ve starších částech Vysočan kupujte jen tehdy, když si jste naprosto jistí cenou i mikrolokalitou.
Pro ty, kdo tu chtějí bydlet
Nové čtvrti ve Vysočanech se hodí hlavně pro rodiny s dětmi: nový byt s výtahem a balkonem, nová škola, hřiště a parky v docházkové vzdálenosti, parkování, které se dá opravdu najít, a metro do centra. Vyhovují i každému, kdo chce bydlet ve zcela nové části Prahy za ceny výrazně nižší než ve vnitřních čtvrtích.
Méně se hodí, pokud chcete historické ulice a hotové město, nebo pokud by vám vadilo několik dalších let stavebního ruchu kolem.
U vlastního bydlení rozhoduje víc to, jestli vám byt sedí, než posledních pár procent z ceny. Ve Vysočanech ale záleží na mikrolokalitě stejně jako na bytě samotném: projděte si ulici, podívejte se, co se chystá na okolních pozemcích, a pokud si nejste jistí, zeptejte se nás.
