Byt 2+kk o přibližně 55 m² stojí v Praze v roce 2026 zhruba 8 až 10 milionů korun. Nový byt od developera vyjde v průměru přibližně na 10 milionů, byt ve starším domě na 8,2 milionu. Nové byty se ve druhém čtvrtletí 2026 prodávaly v průměru za přibližně 183 000 Kč za metr čtvereční, starší byty za přibližně 149 000 Kč. Vedlejší náklady koupě jsou malé, hlavně proto, že daň z nabytí nemovitých věcí už neexistuje.
Cena za metr čtvereční v roce 2026
Byty se v Praze oceňují za metr, takže výpočet začíná u ceny za m² vynásobené velikostí bytu. Následující čísla platí pro druhé čtvrtletí 2026.
- Nové byty od developerů: nabídkové ceny se pohybovaly v průměru mezi 182 700 a 187 800 Kč za m² podle toho, který přehled developerského trhu vezmete, a skutečně uzavřené prodeje vycházely přibližně na 183 100 Kč za m². Meziročně je to o přibližně 11 % více.
- Starší byty: skutečné prodejní ceny vycházely v průměru přibližně na 149 000 Kč za m², meziročně o 11,3 % více.
- Podle typu domu oceňují banky při hypotečních odhadech starší byty v cihlových domech přibližně na 160 000 Kč za m² a v panelových domech přibližně na 135 700 Kč za m².
Nabídková a prodejní cena jsou dvě různá čísla. Nabídková cena je to, co prodávající uvede v inzerátu. Prodejní cena je to, co kupující po vyjednávání skutečně zaplatil. Když posuzujete konkrétní inzerát, srovnávejte ho s prodejními cenami.
Kolik stojí byt podle dispozice
Když průměrné ceny vynásobíte typickou velikostí, vyjdou tyto orientační částky. Konkrétní byt může stát výrazně víc i méně.
- 1+kk, přibližně 30 m²: nový přibližně 6,1 milionu Kč při 203 500 Kč za m². Starších bytů 1+kk je na trhu málo a výběr je slabý. Podle průměrné ceny by 30 m² vyšlo přibližně na 4,5 milionu, za tuto cenu ale v praxi nenajdete téměř nic. Byt pod 6 milionů, který nemá žádnou vadu a je skutečně zkolaudovaný jako byt, se dnes v Praze hledá velmi těžko.
- 2+kk, přibližně 55 m²: nový přibližně 10 milionů Kč při 181 100 Kč za m². Ve starším domě přibližně 8,2 milionu podle celopražského průměru, v cihlovém domě 8,8 milionu, v panelovém 7,5 milionu.
- 3+kk, přibližně 81 m² v novostavbě: přibližně 14 milionů Kč při 172 400 Kč za m². Starší třípokojový byt o přibližně 75 m² vyjde zhruba na 11,2 milionu.
Cena za metr s velikostí bytu klesá. Nový 1+kk stojí přibližně o 31 000 Kč za m² víc než nový 3+kk, protože o nejmenší byty se přetahuje nejvíc kupujících i investorů.
Jak cenu mění lokalita
Městská část posune cenu stejného bytu o miliony. U nových bytů ve druhém čtvrtletí 2026 vycházela Praha 2 (Vinohrady, Nové Město) v průměru přibližně na 271 000 Kč za m², Praha 1 na 239 000 Kč a Praha 7 (Letná, Holešovice) na 232 000 Kč. Na opačném konci byla Praha 9 (Libeň, Prosek) s přibližně 171 000 Kč a Praha 10 (Vršovice, Strašnice) se 159 000 Kč.
U nového bytu o 55 m² to znamená přibližně 14,9 milionu na Praze 2 a 8,7 milionu na Praze 10. Velké rozdíly jsou i uvnitř jedné části: v ceně se projeví ulice, patro, stav domu i to, zda má byt balkon, terasu nebo předzahrádku.
Co zaplatíte navíc ke kupní ceně
Vedlejší náklady koupě bytu jsou malé a většina z nich připadá na prodávajícího.
- Daň z nabytí nemovitých věcí: žádná. Zrušena byla v roce 2020.
- Poplatek za návrh na vklad do katastru: 2 000 Kč, při elektronickém podání přes portál katastru 1 600 Kč. Obvykle ho platí prodávající, zákon to ale neurčuje, proto to má stát v kupní smlouvě.
- Kupní smlouva a úschova: kupní smlouvu obvykle připravuje advokát, u kterého jsou peníze v úschově, dokud katastr nezapíše nového vlastníka. Tyto právní náklady ve většině prodejů hradí prodávající. Pokud si necháte smlouvy zkontrolovat vlastním advokátem, jeho odměnu platíte vy.
- Provize realitní kanceláře: makléř uvedený v inzerátu pracuje pro prodávajícího a provizi mu platí prodávající.
- Makléř kupujícího: nepovinný. Protože makléř z inzerátu zastupuje prodávajícího, někteří kupující si najímají vlastního, který byt vyhledá, prověří ho včetně dokumentů a vyjedná cenu. Náš makléř kupujícího stojí 1 až 3 % z kupní ceny za kompletní službu, nebo 20 000 Kč včetně DPH za pomoc s dokončením koupě bytu, který už máte vybraný.
- Odhad pro hypotéku: banky si za odhad bytu obvykle účtují přibližně 3 500 až 4 000 Kč, některé ho poskytují zdarma.
Po nastěhování platíte pravidelně příspěvek do fondu oprav, obvykle 1 000 až 7 000 Kč měsíčně podle domu, a daň z nemovitých věcí, která u běžného bytu dělá řádově stovky až nízké tisíce korun ročně. Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte do 31. ledna roku následujícího po koupi.
Kolik potřebujete vlastních peněz
Na vlastní bydlení banky půjčí nejvýše 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let až 90 %. U bytu za 10 milionů tedy potřebujete nejméně 2 miliony vlastních peněz, kupující do 36 let 1 milion.
Přísnější pravidla platí pro investiční hypotéky, což se obvykle týká třetí a další nemovitosti. Pokud se vás to týká, ozvěte se nám a podrobnosti s vámi projdeme.
Průměrná nabídková sazba hypoték byla v září 2026 5,51 %, skutečně uzavřené nové hypotéky vycházely v srpnu v průměru na 5,00 %. Modelový příklad: hypotéka na 8 milionů se splatností 30 let vychází při sazbě 5,0 % přibližně na 42 900 Kč měsíčně, při 5,5 % přibližně na 45 400 Kč. Jak se sazby vyvíjely letos v létě, rozebíráme v článku o hypotečních sazbách v srpnu 2026.
Náš pohled
Ceny pražských bytů za poslední rok vzrostly přibližně o 11 %, u nových i starších bytů. Pro kupujícího v roce 2026 proto dohodnutá cena znamená víc než obvykle.
Při koupi na investici radíme většině našich klientů každou koupi velmi pečlivě posoudit a kupovat jen tehdy, když jsme si jisti, že jde o dobrý obchod. Raději necháme projít deset příležitostí, než jednou přeplatíme. Nejdřív si spočítejte nájem: nový 2+kk za přibližně 10 milionů, pronajatý za pražský průměr zhruba 24 900 Kč měsíčně, vynese hrubý výnos přibližně 3 % ještě před odečtením nákladů. Jde o modelový výpočet, ne o předpověď. Aktuální nájmy podle dispozice a městských částí najdete v přehledu průměrného nájemného v Praze v roce 2026.
Velikost bytu je u investice stejně důležitá jako cena. Pokud k tomu nemáte velmi konkrétní důvod, nedoporučujeme investorům kupovat nic většího než 2+kk, přesněji nic nad přibližně 60 m². Větší byty se prodávají mnohem hůř, poptávka po malých bytech dál roste a malé byty developeři také staví nejvíc. Pokud počítáte s prodejem zhruba za deset let, nejlepší volbou je 1+kk o 30 až 40 m²: prodá se rychle a snadno se pronajímá.
Koupě bytu pro vlastní bydlení je jiné rozhodnutí. V bytě strávíte roky, proto dispozice, dům a okolí znamenají víc než posledních pár procent z ceny. Zaplaťte férovou cenu, prověřte dokumenty domu a nenechte se popohnat termínem v rezervační smlouvě. Co se děje od rezervace po předání klíčů, popisujeme v článku o tom, jak probíhá koupě bytu v Praze v šesti fázích.
Jak číst tato čísla
Všechny ceny jsou v korunách za druhé čtvrtletí 2026, pokud není uvedeno jinak. Údaje o nových bytech vycházejí z pravidelných přehledů velkých pražských developerů a z evidence uzavřených prodejů. Údaje o starších bytech vycházejí z evidence skutečných prodejů a z bankovních odhadů pro hypotéky. Ceny podle městských částí jsou průměry pouze za nové byty.
