Koupě bytu v Praze má šest fází: rezervační smlouvu, financování, kupní smlouvu s úschovou, návrh na vklad do katastru, zhruba dvacetidenní zákonnou lhůtu a předání bytu. S hypotékou počítejte se dvěma až třemi měsíci od dohody o ceně po klíče v ruce; při platbě v hotovosti se dá stihnout šest až osm týdnů.
Jedna dobrá zpráva úvodem: daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Platíte tedy kupní cenu a náklady transakce, žádnou daň navíc.
1. fáze: rezervační smlouva (podpis obvykle do 1 až 2 týdnů)
Jakmile se s prodávajícím dohodnete na ceně a dalších podmínkách, podepisujete rezervační smlouvu, nejčastěji připravenou realitní kanceláří prodávajícího. Složíte rezervační zálohu, byt je stažen z nabídky a smlouva stanoví termín podpisu kupní smlouvy. Pět hlavních věcí, které si před podpisem pohlídat:
a) Ve smlouvě musí být jasně napsáno, že se záloha započítává do kupní ceny. Jinak platíte částku navíc nad rámec ceny.
b) Za porušení rezervační smlouvy je typicky stanovena smluvní pokuta. Pohlídejte si, aby platila pro obě strany, ne jen pro vás.
c) Termín podpisu kupní smlouvy je důležitější, než se zdá. Pokud kupujete na hypotéku, vyjednejte si pokud možno 60 dní; banky rychleji nepracují a při zmeškání termínu vlastní vinou o zálohu obvykle přijdete.
d) Pokud rezervační smlouvě zcela nerozumíte, nechte si ji vysvětlit od někoho, kdo se v nemovitostech pohybuje: od důvěryhodného makléře nebo advokáta specializovaného na nemovitosti. Podepsat něco, čemu nerozumíte, vás může vyjít draho.
e) Nemovitost musí být kompletně a správně vymezená už v rezervační smlouvě: nejen samotná jednotka, ale i pozemky, parkování a vše ostatní, co kupujete. Pozdější doplnění je daleko složitější.
Rezervační smlouva je dokument, kterému kupující často věnují nejméně pozornosti, protože působí jako formalita. Přitom je to první smlouva, která váže vaše peníze. Doporučujeme jí věnovat stejnou míru pozornosti jako kupní smlouvě, především ujednáním o pokutách a propadnutí zálohy.
2. fáze: financování (2 až 6 týdnů, běží souběžně s 3. fází)
Pokud kupujete na hypotéku, tato fáze určuje tempo celého obchodu: banka nechá byt ocenit, ověří vaše příjmy a vydá schválení. Průměrné nabídkové sazby se v srpnu 2026 pohybovaly kolem 5,4 %.
3. fáze: kupní smlouva a úschova (zhruba 1 až 2 týdny)
Kupní smlouva a smlouva o úschově se obvykle připravují společně, nejčastěji advokátem, který transakci zajišťuje. Kupní cena nikdy nejde přímo prodávajícímu: leží v úschově u advokáta, notáře nebo banky a uvolní se až poté, co vás katastr zapíše jako vlastníka. Je to standardní ochrana obou stran a prodávající s ní počítají.
Jedno varování: úschovu smí poskytovat i realitní kancelář a některé ji nabízejí. Nikdy na to nepřistupujte. Úschova u realitní kanceláře nemá pojistky advokátní, notářské ani bankovní úschovy, a pokud kancelář zkrachuje nebo s penězi naloží po svém, můžete o své peníze přijít. Toto vám radíme jako realitní kancelář: peníze patří do úschovy k advokátovi, notáři nebo do banky.
Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřené; ověří je notář, Czech Point nebo advokát. Jedno vyhotovení s ověřenými podpisy jde později na katastr, formality tedy nejsou volitelné.
Po podpisu posíláte kupní cenu do úschovy. Smlouvy o úschově na to obvykle dávají několik dní; u hypotéky posílá banka svou část přímo na účet úschovy.
4. fáze: návrh na vklad do katastru (1 den)
Návrh na vklad vlastnického práva podává na katastrální úřad obvykle advokát spolu s kupní smlouvou. Správní poplatek je 2 000 Kč, při elektronickém podání přes Portál katastru 1 600 Kč. V praxi ho obvykle platí prodávající, zákon to ale nikomu nepřikazuje. Proto si pohlídejte, aby kupní smlouva říkala, kdo poplatek nese. Vklad má po povolení právní účinky zpětně ke dni podání návrhu.
5. fáze: vkladové řízení (kolem 30 dnů)
Katastr nesmí vklad povolit dřív než po 20 dnech od podání. Lhůta chrání vlastníky před podvodnými návrhy; současný vlastník dostane vyrozumění a může se ozvat. Včetně samotného rozhodnutí trvá vkladové řízení obvykle kolem 21-30 dnů, pokud bylo podání učiněno bez chyb.
Tuto lhůtu nikdo nezkrátí, počítejte s ní dopředu. Jakmile jste v katastru zapsáni jako vlastník, úschova uvolní peníze prodávajícímu.
6. fáze: předání bytu (do několika dnů po zápisu)
S prodávajícím podepíšete předávací protokol se stavem bytu a stavy měřidel elektřiny, plynu a vody. Podle nich pak přepíšete energie na sebe. Pokud je v domě SVJ, nahlaste mu změnu vlastníka. Dřívější předání, ještě před zápisem do katastru, se někdy dá vyjednat; občas ho pro klienty domlouváme, záleží ale na prodávajícím. Pokud spěcháte, vyjednejte si ho hned na začátku, ne až po podpisu smluv.
Zbývá jedna povinnost: podat přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna roku následujícího po koupi. Daním kolem nemovitostí se věnujeme v samostatném průvodci.
Časová osa v kostce
- Rezervační smlouva: 1 až 2 týdny
- Financování: 2 až 6 týdnů, souběžně
- Kupní smlouva a úschova: zhruba 1 až 2 týdny
- Návrh na vklad: 1 den
- Vkladové řízení: kolem 30 dnů
- Předání: do několika dnů po zápisu
V hotovosti celkem šest až osm týdnů, s hypotékou dva až tři měsíce. Banka a katastr jsou dvě čekání, která nezkrátíte.
Náš pohled na časový tlak
Za většinou špatných koupí, které vidíme, stojí termíny. Rezervační lhůta, prodávající tlačící na podpis, končící platnost hypoteční nabídky: nic z toho není důvod vynechat právní kontrolu smluv nebo si pořádně neprojít dokumenty nemovitosti. U investiční koupě se držíme svého: kupovat jen tehdy, když jsme si jistí, že jde o dobrou koupi, a raději nechat deset příležitostí projít, než jednou přeplatit. Koupě vlastního bydlení je jiná disciplína; tam rozhoduje, jak vám byt sedne, více než vyjednaná sleva. V obou případech ale šest fází výše trvá stejně dlouho, a kupující, který časovou osu zná, vyjednává klidněji než ten, který jen odhaduje.
