Za 6 milionů korun koupíte v Praze v roce 2026 především byt 1+kk o 25 až 35 m², a to buď ve starším domě, nebo novostavbu na okraji města. Větší byt bez kompromisu za tuto cenu v podstatě nenajdete. Velkou část nabídky do 6 milionů tvoří ateliéry, které nejsou bytem, a družstevní novostavby, u kterých inzerát uvádí jen část ceny.
Co je v Praze do 6 milionů na trhu
K 15. říjnu 2026 bylo na největším českém realitním portálu v Praze na prodej 5 971 bytů. Do 6 milionů korun jich stálo 583, tedy zhruba každý desátý. Prošli jsme všechny tyto inzeráty jeden po druhém a roztřídili je podle toho, co se ve skutečnosti prodává:
- 227 inzerátů (39 %) jsou družstevní novostavby, u kterých inzerát uvádí jen vklad. Skutečná cena je přibližně trojnásobná.
- Přibližně 80 inzerátů (14 %) nejsou byty, ale ateliéry, jiné nebytové prostory a ubytovací jednotky.
- Přibližně 40 inzerátů (7 %) jsou starší družstevní byty, spoluvlastnické podíly, byty s nájemníkem nebo převody rozestavěných novostaveb.
- Přibližně 230 inzerátů (40 %) jsou byty v osobním vlastnictví, u kterých inzerát nic problematického neuvádí. 180 z nich je ve starších domech, 52 v novostavbách.
Drtivá většina z těchto bytů je velmi malá. Polovina z nich má 29 m² nebo méně a skoro všechny mají dispozici 1+kk. Bytů od 40 m² výše je jen 17 a u většiny se kompromis ukazuje už v popisu nebo na fotografiích: suterén nebo snížené přízemí, nutná rekonstrukce, nebo okraj Prahy 13 až 15 km od centra.
Jedná se o nabídkové ceny, ne o ceny, za které se byty nakonec prodají. Inzerát navíc neukáže všechno: stav domu, výši fondu oprav nebo plánované opravy zjistíte až z dokumentů společenství vlastníků. Ani údaj o stavu bytu nemusí sedět. U jednoho z větších bytů uváděl inzerát stav „velmi dobrý“, fotografie ale ukázaly byt kompletně k rekonstrukci. Bytů bez kompromisu je proto ve skutečnosti méně, než kolik jich vychází z textů inzerátů.
Proč průměrná cena za metr u levných bytů klame
Starší byty se v Praze ve druhém čtvrtletí 2026 prodávaly v průměru za přibližně 149 000 Kč za m². Za 6 milionů by podle toho vycházel byt o přibližně 40 m². Nové byty stály v průměru přibližně 183 000 Kč za m², což by za stejnou částku dalo necelých 33 m².
Skutečná nabídka tomu neodpovídá. U novostaveb mají malé byty nejvyšší cenu za metr: nový 1+kk stál ve druhém čtvrtletí 2026 v průměru přibližně 206 000 Kč za m², takže 30 m² vyjde na přibližně 6,2 milionu. Starších bytů do 4,5 milionu bez zjevného problému jsme v celé Praze našli 25 a polovina z nich měla 24 m² nebo méně.
Rozpis cen podle dispozic a částí Prahy, vedlejší náklady a potřebné vlastní zdroje najdete v článku Kolik stojí byt v Praze v roce 2026.
Novostavba do 6 milionů existuje, ale na okraji Prahy
Novostavbu v osobním vlastnictví za méně než 6 milionů v Praze koupit lze. V nabídce jich bylo 52, téměř všechny 1+kk, s typickou velikostí 30 m² a typickou cenou 5,7 milionu. Většina leží 7 až 13 km od centra, v Hostivaři, Satalicích, Vinoři, Uhříněvsi, Stodůlkách nebo Dolních Měcholupech. Nejčastěji jde o 1+kk o 30 až 37 m² za 5,5 až 5,9 milionu.
Mezi novostavbami do 6 milionů se objevují i nabídky, které novostavbou v osobním vlastnictví nejsou: ubytovací jednotky v přestavěných kancelářských budovách, převody rozestavěných bytů a hlavně družstevní byty, u kterých inzerát uvádí jen vklad.
Kompromisy a rizika levných bytů
Ateliér a jiné jednotky, které nejsou bytem
Ateliér je jednotka, která vypadá jako byt, ale stavební úřad ji schválil (zkolaudoval) jako nebytový prostor. Stejně je na tom jiný nebytový prostor nebo ubytovací jednotka, typicky v přestavěné kancelářské budově. V pražské nabídce do 6 milionů tvořily tyto jednotky přibližně 14 % inzerátů. Polovina z nich měla 26 m² nebo méně a stála 4,5 milionu nebo méně.
Řada bank na ateliér standardní hypotéku na bydlení neposkytne. Pokud půjčí, počítejte s nižším podílem úvěru, často 60 až 70 % ceny, s vyšší úrokovou sazbou, nebo s tím, že banka bude chtít do zástavy jinou nemovitost. Hypotéka do 90 % ceny pro osoby do 36 let se na ateliér nevztahuje.
Nové ateliéry se prodávají s 21% DPH, nové byty do 120 m² s 12% DPH.
Bydlet v ateliéru je v rozporu s kolaudací a stavební zákon to trestá jako přestupek s pokutou až do 1 milionu korun. V praxi jsme se s udělením takové pokuty zatím nesetkali. Nájemní smlouva s nájemníkem, který v ateliéru bydlí, přitom platí jako nájem bytu, takže riziko nese vlastník.
Přihlásit si v ateliéru trvalý pobyt je většinou buď komplikované, nebo nemožné.
Ateliér se dá změnit na byt (změna v užívání stavby). Od roku 2024 je to snazší, protože předpisy už nevyžadují přímé proslunění bytu a stačí dostatek denního světla. Stále ale potřebujete povolení stavebního úřadu, souhlas společenství vlastníků se změnou prohlášení vlastníka a soulad s územním plánem. Dokud povolení nemáte, se změnou na byt po koupi nepočítejte.
Ateliér považujeme za riskantní cestu k vlastnímu bydlení. Hůře se financuje, hůře se prodává a jeho hodnota závisí na tom, jak se k ateliérům postaví banky a úřady.
Stav domu a poloha bytu v domě
Mezi levnějšími staršími byty bez právních problémů se opakují stejné kompromisy. Ze 180 takových bytů v pražské nabídce bylo 13 v suterénu nebo sníženém přízemí a přibližně 15 popis označoval jako byty k rekonstrukci. Ve skutečnosti jich je daleko více, protože inzeráty nutnou rekonstrukci nebo pozici bytu často nezmiňují a ukážou ji až fotografie.
Družstevní byt a nabídky, kde v inzerátu není celá cena
U družstevního bytu nekupujete byt, ale členský podíl v družstvu, takže klasickou hypotéku na něj nedostanete. Banky nabízejí jen úvěry bez zástavy, obvykle do 3 až 3,5 milionu korun a s vyšší sazbou. Víc v článku Družstevní byt vs. osobní vlastnictví.
V nabídce do 6 milionů jsou ale nejčastější družstevní novostavby, u kterých inzerát uvádí jen vklad. Zbytek ceny kupující splácí družstvu jako anuitu, často 25 až 35 let. Takových inzerátů bylo v Praze 227, tedy 39 % nabídky. Typický z nich stál v inzerátu 3,1 milionu, ale i se zbývající anuitou vycházel na 9,5 milionu.
Podobně funguje převod rozestavěného bytu v novostavbě: v inzerátu je jen částka za převod a zbytek se doplácí developerovi.
Spoluvlastnický podíl, nájemník a věcné břemeno
Tyto případy jsou v nabídce vzácné, v Praze do 6 milionů jich bylo jen několik.
Při koupi spoluvlastnického podílu kupujete jen část bytu. Banka obvykle chce do zástavy celý byt, k čemuž potřebuje podpis všech spoluvlastníků, takže hypotéka je složitá. Podíly se prodávají výrazně pod poměrnou částí ceny bytu.
Pokud byt kupujete s nájemníkem, nájem přechází na vás a prodej bytu není důvodem k výpovědi. Kauci vrací nájemníkovi na konci nájmu ten, kdo je v tu dobu pronajímatelem, tedy nový vlastník.
Věcné břemeno, například doživotní užívání bytu, přechází na každého dalšího vlastníka a zaniká až smrtí oprávněné osoby. Banky na takový byt hypotéku často nedají.
Co se teď děje s cenami
Trh na podzim 2026 zpomaluje, ale ceny zatím neklesají. Úrokové sazby hypoték jsou od srpna znovu nad 5 % a v září byla průměrná sazba 5,1 %. Zájem o hypotéky se v létě zklidnil. Starší byty zdražují už jen o 1 až 2 % za čtvrtletí a nabídka roste rychleji než poptávka. Víc o tom píšeme v článku Média začala psát o zlevňování pražských bytů.
U bytů, které jsou v inzerci déle, je prostor k vyjednávání. Byty nabízené déle než tři týdny se ve druhém čtvrtletí 2026 prodávaly přibližně o 7 až 12 % pod nabídkovou cenou, po dvou měsících o 10 až 15 %. Zrekonstruované byty v dobrých lokalitách se ale dál prodávají za plnou cenu.
Výrazný pokles cen dobrých malých bytů nečekáme. Po malých bytech je stálá poptávka a developeři jich stavějí nejvíc: 1+kk a 2+kk tvoří přibližně 73 % prodaných novostaveb.
Pokud by úrokové sazby nadále rostly a nabídka se hromadila, mohly by ustoupit i ceny malých bytů. Dle našeho názoru je ale pravděpodobnější, že kupující u konkrétního bytu vyjedná slevu, než že by malé byty zlevnily plošně.
Co si ověřit, než pojedete na prohlídku
- Způsob využití jednotky v katastru nemovitostí (byt, ateliér, jiný nebytový prostor). Katastr tento údaj přebírá z prohlášení vlastníka a s kolaudací ho neporovnává, takže v nejasných případech chtějte vidět i kolaudační rozhodnutí.
- Druh vlastnictví. U družstevního bytu se ptejte na celkovou cenu včetně nesplacené anuity a na aktuální splátku.
- Co přesně kupujete: celý byt, nebo podíl, a jestli na bytě nevázne věcné břemeno. Obojí uvidíte na listu vlastnictví. Na nájem se zeptejte prodávajícího a chtějte vidět nájemní smlouvu.
- Potvrzení společenství vlastníků o dluzích prodávajícího a zápisy z posledních shromáždění, kde najdete schválené opravy, úvěry a mimořádné příspěvky.
- Skutečný stav bytu a podlaží. Stav posuzujte podle fotek a na prohlídce, ne podle údaje o stavu v inzerátu.
Prověrku jednotky a dokumentů za vás může udělat i makléř kupujícího.
Za 6 milionů mimo Prahu: 2+kk ve Středočeském kraji
Pokud nemusíte bydlet přímo v Praze, dostanete za stejné peníze větší byt. Ve Středočeském kraji bylo k 15. říjnu 2026 v nabídce 228 bytů 2+kk do 6 milionů v osobním vlastnictví a bez zjevného problému. Typický z nich měl 49 m² a stál přibližně 5 milionů, 68 z nich byly novostavby.
Přibližně 100 z těchto bytů leží do 35 km od centra Prahy, nejvíc v Kladně, Mělníku, Slaném, Berouně a Kralupech nad Vltavou. V obcích těsně za hranicí Prahy je jich málo.
Náš pohled
Pro investory
Za 6 milionů nakupujete na samém spodku pražského trhu, kde je nejvíc nabídek s kompromisy nebo právními problémy. Pro investici považujeme za nejlepší 1+kk o 30 až 40 m², protože se dobře pronajímá a za deset let se dobře prodá. Do 6 milionů ho najdete hlavně jako novostavbu na okraji Prahy nebo jako starší byt v panelovém domě. Kupujte jen tehdy, když jste si jistí cenou i konkrétním místem. Ateliér a družstevní novostavba za cenu vkladu mají jiné financování a jiná rizika než byt v osobním vlastnictví, i když v inzerátu vypadají podobně.
Pro ty, kteří chtějí v bytě bydlet
U vlastního bydlení rozhoduje víc to, jestli vám byt bude vyhovovat, než jestli je levný. Než začnete hledat, rozhodněte se, čím zaplatíte: velikostí (1+kk místo 2+kk), lokalitou (okraj Prahy nebo město ve Středočeském kraji), nebo stavem (byt k rekonstrukci).
Na byt v osobním vlastnictví za 6 milionů vám banka půjčí nejvýš 80 % ceny, lidem do 36 let 90 %. Potřebujete tedy 1,2 milionu korun vlastních peněz, do 36 let 600 000 Kč, a k tomu vedlejší náklady. U ateliéru a družstevního bytu je financování složitější a vlastních peněz potřebujete víc.
Potřebujete s koupí pomoci?
Pokud se v nabídce ztrácíte, nevíte, jak u konkrétního bytu určit správnou cenu, nebo jen chcete, aby za vás vyjednával profesionál, neváhejte se nám ozvat. Nabízíme řadu služeb jako makléř kupujícího i jako správce nemovitostí.
