Na začátku listopadu 2026 bylo v Praze na největším českém realitním portálu nabízeno k prodeji 6 038 bytů, o 55 % víc než v lednu a o 35 % víc než před rokem. Ceny přesto zatím neklesají: starší byty se ve třetím čtvrtletí 2026 nabízely přibližně o 6 % dráž než před rokem. Česká národní banka 5. listopadu zvýšila hlavní úrokovou sazbu na 4 % a podle své prognózy ji v roce 2027 výrazně snižovat nebude. Kupující tak mají víc výběru a víc prostoru k vyjednávání.
Kolik bytů je v Praze na prodej
Podle našeho vlastního sledování bylo na začátku listopadu 2026 v Praze na největším českém realitním portálu nabízeno k prodeji 6 038 bytů. V lednu 2026 to bylo 3 897, nabídka tedy od začátku roku vzrostla o 55 %. Před rokem, v listopadu 2025, bylo k prodeji 4 461 bytů. Od jara přibývají inzeráty téměř každý měsíc.
Nabídka pronájmů roste pomaleji. Na začátku listopadu 2026 bylo v Praze k pronájmu 3 472 bytů, o 9 % víc než před rokem. Na jeden byt k pronájmu dnes připadá 1,7 bytu na prodej. Před rokem to bylo 1,4 a v létě 2025 přibližně jeden.
Podobně je to i mimo Prahu. V celém Česku bylo na začátku listopadu 2026 na prodej 21 649 bytů, v září ještě 17 194. Ve Středočeském kraji je to vidět například v Mladé Boleslavi, druhém největším městě kraje: počet bytů na prodej tam vzrostl ze 96 v prosinci 2025 na 148 na začátku listopadu 2026.
Za růstem nabídky vidíme dvě hlavní příčiny. Developeři mají v Praze nejvíc neprodaných nových bytů za posledních deset let, ve třetím čtvrtletí 2026 jich bylo přibližně 7 200. Zároveň ubývá kupujících s hypotékou: v září 2026 banky a stavební spořitelny poskytly 5 995 nových hypoték, o 12 % méně než před rokem. Byty se proto prodávají pomaleji a v inzerci jich přibývá.
Ceny zatím neklesají
Víc inzerátů zatím neznamená nižší ceny. Starší byty se v Praze ve třetím čtvrtletí 2026 nabízely průměrně za 163 043 Kč za m², o 2 % dráž než ve druhém čtvrtletí a o 6 % dráž než před rokem. Ceny ale rostou pomaleji než v první polovině roku.
Nové byty zdražují rychleji. Developeři je ve třetím čtvrtletí 2026 nabízeli průměrně za 193 814 Kč za m², o 12 % víc než před rokem, přestože jich od ledna do září prodali o 11 % méně. Podrobněji to rozebíráme v článku Nových bytů je v Praze nejvíc za deset let.
Nájmy rostou mírně. Průměrný nabídkový nájem v Praze byl ve třetím čtvrtletí 2026 přibližně 460 Kč za m² měsíčně, o 4 % víc než před rokem.
Podle naší zkušenosti se větší nabídka projevuje hlavně při vyjednávání. U bytů, které jsou v inzerci déle než dva měsíce, je dnes o ceně výrazně snazší jednat. Dobré menší byty v žádaných lokalitách se ale dál prodávají rychle a výrazně nezlevňují. Co z toho plyne pro kupující, jsme rozebrali v článku Média začala psát o zlevňování pražských bytů.
Co rozhodla ČNB a co to znamená pro trh
Bankovní rada ČNB 5. listopadu 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu, tedy hlavní úrokovou sazbu centrální banky, z 3,75 na 4 %. Předchozí zvýšení přišlo v červnu 2026. Důvodem je inflace: v září 2026 vzrostly ceny meziročně o 2,5 %, cíl ČNB jsou 2 %.
Bankovní rada se neshodla. Pro zvýšení hlasovali čtyři ze sedmi členů, zbylí tři chtěli sazby ponechat. Guvernér na tiskové konferenci řekl, že tímto krokem nezačíná nové období zvyšování sazeb, další zvýšení ale ČNB nevyloučila. Podle nové prognózy ČNB bude inflace po většinu roku 2027 nad 3 % a úrokové sazby by měly zůstat zhruba na dnešní úrovni. Klesat by začaly až v roce 2028.
Pro trh s byty je důležité, kolik stojí hypotéky. Ty zdražují od jara: průměrná nabízená sazba byla na začátku října 2026 5,79 %, v březnu 4,89 %. U úvěru 6 milionů korun na 30 let to je splátka vyšší přibližně o 3 400 Kč měsíčně. Banky s listopadovým zvýšením počítaly dopředu, takže samotné rozhodnutí ČNB hypotéky už výrazně nezdraží. Levnější ale v nejbližších měsících nejspíš také nebudou.
Z toho vycházejí dva možné vývoje:
- Pokud se sazby v roce 2027 udrží kolem dnešní úrovně, jak čeká ČNB, kupujících s hypotékou zůstane méně a nabídka bytů bude dál vysoká. Ceny by pak spíš stály na místě, než rostly.
- Pokud inflace zpomalí rychleji a ČNB začne sazby snižovat dřív, kupující se vrátí, nabídka se zmenší a ceny začnou znovu rychleji růst.
Ani jeden vývoj není jistý. Dnešní data ukazují spíš na první z nich.
Co radíme
Když kupujete byt pro sebe
Nesnažte se trefit nejlepší okamžik. Pokud jste našli byt, který vám sedí, a splátku zvládnete i při vyšší sazbě po skončení fixace, je načasování až druhá věc. Větší nabídku využijte k vyjednávání o ceně, hlavně u bytů, které jsou v inzerci delší dobu. Kolik vlastních peněz potřebujete a jaké jsou další náklady, shrnuje článek Kolik stojí byt v Praze v roce 2026.
Když kupujete na investici
Byt na pronájem a následný prodej doporučujeme nyní koupit pouze s dlouhodobým výhledem. Hrubý výnos z nájmu je podle našeho říjnového rozboru inzerátů v celé Praze přibližně 3,4 % ročně, většinu výnosu tak musí přinést růst ceny bytu. Ten se ale v krátkém období zaručit nedá. Když nabídka roste a ceny stojí na místě, může byt koupený nad tržní cenou v prvních letech i ztratit na hodnotě. Pokud byste ho pak museli prodat dřív, hrozí vám prodej se ztrátou.
Na cenu si proto teď dejte mimořádný pozor. Každý byt porovnejte se srovnatelnými byty v okolí a kupujte jen tehdy, když cena odpovídá trhu nebo je pod ním. Rostoucí nabídka vám dává čas vybírat a jednat o ceně. Kupujte nejvýš 2+kk do přibližně 60 m², nejlépe 1+kk o 30 až 40 m²: o malé byty je největší zájem mezi nájemníky i kupujícími, takže se dobře pronajímají i prodávají.
Když prodáváte
Prodávající dnes soupeří s výrazně větším počtem inzerátů než před rokem. Byty s dobře nastavenou cenou se prodávají dál, příliš vysoká cena ale znamená měsíce v inzerci a nakonec slevu. Radíme stanovit cenu podle skutečně prodaných srovnatelných bytů, ne podle nejvyšších nabídek, a byt před focením připravit. Pokud máte rozpočet na rekonstrukci, doporučujeme ji realizovat před prodejem - rekonstruované byty se prodávají mnohem snadněji.
Když pronajímáte
Bytů k pronájmu je v Praze o 9 % víc než před rokem a nájmy rostou mírně. Konkurence mezi pronajímateli tak roste. Nájem nastavte podle srovnatelných bytů v okolí: měsíc bez nájemníka obvykle stojí víc než o něco nižší nájem.
