Kolem Airbnb v Praze se přes léto 2026 staly tři věci a v médiích se snadno slévají do jedné. Nejvyšší správní soud potvrdil, že zákaz užívání bytu k Airbnb vydaný stavebním úřadem je nápravné opatření a že na žalobu proti němu má majitel jeden měsíc. Ministerstvo pro místní rozvoj znovu oznámilo, že chce dát obcím pravomoc krátkodobé pronájmy omezovat, ale ve Sněmovně žádný takový zákon neleží a samo ministerstvo počítá s rokem 2027. A obyvatelé Prahy 1 spustili petici, která přesně tuto pravomoc požaduje. Pro majitele bytu mění něco už dnes jen ta první.
Tento článek navazuje na náš přehled k systému eTurista z května 2026 (anglicky). Tři scénáře, které jsme tam popsali, platí dál. Posunulo se vymáhání, nikoli legislativa.
Stručně
- Rozsudek: platí a působí hned. Byt zkolaudovaný k bydlení lze pro krátkodobé pronájmy zakázat a na žalobu máte jeden měsíc.
- Plány ministerstva: zatím jen plány. Do Sněmovny nic nedorazilo. Registr eTurista je nově plánován na rok 2027.
- Petice na Praze 1: tlak bez pravomoci. Městská část sama nemůže omezit počet nocí ani Airbnb zakázat. To by jí musel dát až nový zákon.
1. Rozsudek: stavební úřad může Airbnb v bytě zastavit
Na konci srpna 2026 zveřejnil Nejvyšší správní soud rozhodnutí ve věci 5 As 95/2026. Pražský manželský pár pronajímal byt přes Airbnb. Byt byl zkolaudován k trvalému bydlení, nikoli k poskytování ubytovacích služeb. Stavební úřad majitele upozornil, ti pokračovali, a v září 2024 úřad užívání bytu ke krátkodobému pronájmu zakázal podle § 294 nového stavebního zákona. První zákaz Městský soud v Praze zrušil pro nepřezkoumatelnost, úřad jej v červnu 2025 vydal znovu s lepším odůvodněním a tento druhý zákaz už obstál.
Majitelé tvrdili, že zákaz je ve skutečnosti skrytý trest za přestupek, a proto měli mít na žalobu dva měsíce jako u přestupkových rozhodnutí. Nejvyšší správní soud to odmítl. Zákaz užívání je podle něj nápravný nástroj, který má odstranit protiprávní stav, nikoli sankce. Neobsahuje výrok o vině a trestu. Platí tedy běžná měsíční lhůta pro správní žalobu a opožděně podaná žaloba byla odmítnuta správně. Soud dodal, že stavební úřad může vedle zákazu vést samostatné přestupkové řízení a uložit pokutu.
Co to znamená:
- Stavební úřad Prahy 1 od roku 2021 považuje krátkodobé pronájmy v bytě zkolaudovaném k bydlení za užívání v rozporu s kolaudací a magistrát mu tuto praxi potvrzuje. Zda je tento výklad věcně správný, soudy v tomto případě neřešily: Nejvyšší správní soud rozhodl jen o povaze zákazu a o lhůtě.
- Pokud vám přijde zákaz užívání, na správní žalobu máte jeden měsíc od doručení. Po této lhůtě zákaz platí bez ohledu na to, jak silné argumenty máte.
- K zákazu může přijít ještě pokuta, v samostatném řízení.
Co to neznamená:
- Není to zákaz Airbnb v Praze. V zákoně se nic nezměnilo. Soud jen potvrdil, jak stávající nástroj funguje a jak dlouho se proti němu lze bránit.
- Netýká se to bytů a domů zkolaudovaných jako ubytovací zařízení.
- Neznamená to, že každý byt na Airbnb dostane zákaz zítra. Stavební úřady postupují případ od případu, obvykle na podnět sousedů nebo SVJ. Nejvyšší riziko je na Praze 1 a 2, kde je podnětů nejvíc.
2. Ministerstvo: pravomoci pro obce slíbeny znovu, zákon stále chybí
Ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová oživila záměr, který se jejím předchůdcům nepodařilo prosadit: obce by mohly stanovit maximální počet nocí krátkodobého pronájmu za rok, minimální plochu na jednoho hosta a období, kdy krátkodobé ubytování v bytových domech není dovoleno. Vzorem je Chorvatsko, kde platforma zveřejní nabídku až poté, co má ubytovatel registrační číslo. Praha, Český Krumlov a Špindlerův Mlýn o tyto nástroje žádají roky.
Dvě věci stojí za pozornost. Omezení měla původně platit od května 2026 a neplatí. A informační web ministerstva k systému eTurista, aktualizovaný v srpnu 2026, uvádí, že zákon je stále v legislativním procesu a spuštění se plánuje na rok 2027. Opozice předložila vlastní verzi v únoru 2026, ministerstvo odpovědělo, že si raději napíše návrh vlastní. Na začátku září 2026 neprošel prvním čtením ani jeden.
Co to znamená:
- Směr je jasný. Každá vláda od roku 2024 chtěla registrační čísla a nějakou formu místní regulace. Otevřené zůstává, kdy to přijde a jak přísné limity budou.
- Kdo kupuje byt s byznys plánem postaveným na 250 turistických nocích ročně, sází na to, že zákon s limitem nocí během doby držení neprojde.
Co to neznamená:
- Dnes v Česku žádný limit nocí neexistuje, nikde. Obec jej podle současného práva zavést nemůže.
- eTurista neběží. Registrovat se zatím nelze a žádná platforma české registrační číslo nevyžaduje. Vaše současné povinnosti se nemění: ubytovací kniha, hlášení cizinců přes Ubyport, pražský poplatek z pobytu 50 Kč za hosta a noc, živnostenské oprávnění a daň z příjmu.
3. Praha 1: petice a limit 60 nocí
V srpnu 2026 spustilo občanské shromáždění obyvatel Prahy 1 petici "Vraťte byty k trvalému bydlení". Požaduje důslednější vymáhání pravidel, která už platí, funkční systém eTurista a zákon, který městské části dovolí krátkodobé pronájmy omezovat a pokutovat. Podle petentů slouží turistům kolem 13 000 bytů v centru Prahy. V místním referendu v říjnu 2025 podpořilo omezení krátkodobých pronájmů v bytových domech 72 % hlasujících.
Limit 60 nocí, o kterém jste možná četli, pochází od hlavního města: v květnu 2025 pražské zastupitelstvo vyzvalo poslance, aby v novele zákona o cestovním ruchu zachovali pravomoci obcí, a zástupci města mluvili o 60 nocích ročně jako o modelu. Sněmovna tyto pravomoci z novely před hlasováním vypustila.
Co to znamená:
- Politický tlak v centru je vysoký a roste. Před komunálními volbami na podzim 2026 má navíc organizovaný hlas.
- Praha 1 bude dál tlačit na svůj stavební úřad, aby na podněty reagoval. To se přímo propisuje do bodu 1.
Co to neznamená:
- Petice ani referendum nedávají městské části žádnou novou pravomoc. Nemůže omezit počet nocí, zakázat platformy ani pokutovat nad rámec platného práva.
- Číslo 60 nocí je přání, nikoli návrh v žádném aktuálním zákoně.
Čísla, o která se spor vede
Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) napočítal v červnu 2026 celkem 7 878 celých bytů a domů aktivně nabízených na Airbnb. To je zhruba 1,1 % z přibližně 720 000 pražských bytů. Na Praze 1 jde asi o pětinu bytového fondu, na Praze 2 asi o 7 %, ve vnějších částech města o méně než 0,5 %. Více než polovinu nabídek provozují hostitelé s pěti a více byty.
Číslo 13 000 z petice je tedy vyšší než vlastní počet města a celopražský dopad na nabídku bydlení je malý. Na Praze 1 malý není, a proto se spor odehrává právě tam.
Náš názor
Našim investorům říkáme totéž co v květnu: nekupujte byt, kterému vycházejí čísla jen na Airbnb. Pokud je byt rozumným dlouhodobým pronájmem za dnešní ceny, krátkodobé pronájmy jsou bonus, který zapnete, dokud to pravidla dovolují, a vypnete, až to dovolovat přestanou. Pokud byt vydělává jen s turistickou obsazeností, kupujete regulační sázku. Letošní rozsudek ukazuje, že špatný konec může přijít dopisem ze stavebního úřadu dávno předtím, než o čemkoli hlasuje Sněmovna. Raději necháme deset takových bytů projít, než abychom jeden vlastnili ve chvíli, kdy zákaz dorazí.
Dva scénáře na příštích dvanáct měsíců. V prvním projde v roce 2027 zákon s registračními čísly a volitelnými obecními limity, Praha 1 a 2 je využijí, zbytek města ne, a výnosy z Airbnb v centru klesnou k výnosům z dlouhodobého pronájmu. Ve druhém zákon znovu uvázne a vymáhání pokračuje byt po bytu přes stavební úřady, s podobným výsledkem v centru, jen rozloženým do let. Třetí scénář, ve kterém tlak zmizí, nevidíme.
Pro toho, kdo kupuje byt k vlastnímu bydlení, na tom moc nezáleží. Důležitější je, jak byt sedí vašemu životu, a dům s menším počtem turistických bytů je obvykle příjemnější místo k životu tak jako tak.
Co si teď ověřit, pokud v Praze pronajímáte krátkodobě
- Podívejte se na kolaudaci svého bytu. Pokud je zkolaudován k bydlení, jste vystaveni riziku zákazu užívání. Byt nebo dům zkolaudovaný jako ubytovací zařízení tomuto riziku nepodléhá.
- Mějte v pořádku stávající povinnosti: živnost na ubytovací služby, ubytovací knihu, hlášení přes Ubyport, poplatek z pobytu 50 Kč a daňové přiznání. Kdo je dnes v pořádku, bude mít i nejsnazší cestu do systému eTurista, až přijde.
- Pokud dorazí dopis ze stavebního úřadu, měsíční lhůta běží od doručení. Právníka oslovte ten týden, ne ten měsíc.
- Spočítejte si byt jako dlouhodobý pronájem. Pokud vychází i takto, otázka krátkodobého pronájmu je detail.
